С ухудшением покупательской способности населения в последнее время набирает популярность программа лизинга жилья с правом выкупа. Это одна из форм длительной отсрочки и рассрочки платежей, которую предоставляют в настоящее время многие девелоперские компании.
29 апреля 2022 года ЦБ снизил ключевую ставку до 14%, но это всё равно слишком много и не позволяет банкам выдавать дешевые ипотечные кредиты из-за чего спрос на жилую недвижимость постепенно снижается, особенно на вторичном рынке, на который не распространяются льготные программы.
Отличную альтернативу стали предлагать многие застройщики чтобы поддержать уровень продаж и не останавливать строительство. Теперь есть отличная альтернатива традиционной ипотеке — покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья.
Что такое лизинг жилья?
Лизинг жилья — это аренда жилья на длительный срок с правом последующего выкупа.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса у разных застройщиков составляет от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора как правило не превышает 10 лет.
После того, как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли–продажи и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли–продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Лизинг — это разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в настоящее время лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Особенности выкупа жилья через лизинг
Жильё в лизинг оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Понадобится минимум документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Квартиру приобретает лизинговая компания (лизингодатель), а не банк, как при ипотечном кредитовании. Залог или поручители при такой сделке не нужны.
Жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли–продажи. Поэтому в случае банкротства заёмщика лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.
Условия погашения при лизинге достаточно гибкие — можно вносить платежи ежемесячно или поквартально. Кроме того, арендатор может досрочно выкупить недвижимость, если стороны согласны. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и платит налог на имущество, пока недвижимость не перейдет в собственность к арендатору.
Востребованность лизинга жилья в 2022 году
С конца 2019 до февраля 2022 года эта схема не пользовалась спросом в связи с тем, что у подавляющего большинства застройщиков все лоты успевали продаваться до ввода дома в эксплуатацию. Для продаж квартир в лизинг нужны готовые варианты квартир с отделкой (и, может быть, даже меблировкой).
На рынки были случаи, когда сам застройщик продавал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании. Пример такой программы в Московском регионе был в ЖК «Новые Ватутинки» на рубеже 2017–2018 годов.
Преимущества лизинга
- Фиксация стоимости квартиры
- Возможность провести тест-драйв квартиры и изучить местную инфраструктуру, что снижает риски стать обманутым покупателем
- Зачет арендных платежей в сумму оплаты за квартиру
- Возможность дождаться более выгодных ипотечных ставок и перейти на ипотеку, досрочно выкупив квартиру
Отношение к лизингу застройщиков
Если застройщик реализует квартиры в лизинг напрямую, без посредничества лизинговой компании то у него возникает много рисков. В частности, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. Это сильно осложняет дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один риск — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик будет в убытке — ему выгоднее продать эту квартиру сразу, по более высокой цене.
В случае привлечения лизинговой компании, которая является третьей стороной в сделке, то она берет на себя часть вышеперечисленных рисков. Лизинговая компания тоже должна получать прибыль, что удорожает проект в целом и сделка будет менее выгодна для конечного покупателя.
В случае высокой конкуренции на рынке и спаде продаж в целом, будут стараться обходится без лизинговых компаний. Но в норме, работа через специализированную лизинговую компанию — обычная практика на отечественном и международном рынке жилья.
Где чаще всего применяется схема реализации жилья в лизинг?
В лизинг чаще продают низколиквидные объекты стандарт-класса, которые трудно реализовать быстро. Классический пример — жилье в старом фонде, расположенное в неудачном месте. В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир можно встретить формулировку «возможен последующий выкуп».
Лизинг работает и в дорогом сегменте: элитные квартиры, трудно реализуемые из-за узкой целевой аудитории, которая может позволить себе такие лоты. Их тоже нередко реализуют через аренду с последующим выкупом.
Пока на российском рынке приобретение жилья в лизинг пользуется меньшим спросом, чем ипотека. Но в нынешних обстоятельствах у лизинга есть перспективы стать востребованным способом покупки жилья. Эксперты прогнозируют рост числа лизинговых сделок с жильём до 30% от общего количества сделок с недвижимостью.
