Когда человек покупает жилье с использованием ипотечного кредита, то это самое жильё становится залогом банка. Но ситуация у покупателя в любой момент может измениться. Могут возникнуть проблемы с оплатой, либо в семье рождается ребенок, и данной жилой площади становится мало. Тогда возникает вопрос продажи квартиры. Когда оформлена ипотека, продать квартиру будет сложнее, но всё-таки возможно.
Как продать квартиру в ипотеке? Три законных варианта продажи.
Перед тем как выбрать один из вариантов, следует обязательно проконсультироваться с банком, так как перед сделкой от него нужно будет получить разрешение. Банк запросит предварительный договор купли-продажи квартиры и данные самого покупателя, чтобы оценить риски.
Вариант 1. Переоформление ипотечного кредита
Этот способ используют, когда у покупателя не хватает денежных средств на приобретение квартиры. Тогда есть возможность переоформить действующий кредитный договор на новое лицо.
Покупатель подает заявку на жилищный кредит у этого же кредитора. Если он проходит по платежеспособности, и у него положительная кредитная история, то банк делает перевод долга на новое лицо (покупателя), а квартира при этом всё так же находится в залоге у банка.
Как вариант, в качестве покупателя ипотечной квартиры может выступить агентство недвижимости. В частности, Капитал–Выкуп практикует срочный выкуп квартир в ипотеке у физических лиц. Это оказывается в разы удобнее для продавца во многих ситуациях.
Вариант 2. Продажа ипотечной квартиры самостоятельно
Возможно продать квартиру самостоятельно, когда у покупателя имеются наличные денежные средства. В этом случае надо явиться в банк и покупатель (или сам продавец) переводит денежные средства для полного погашения ипотеки, а оставшуюся часть отдает продавцу при заключении сделки.
Когда ипотека гасится в полном объеме, банк обязан отдать закладную на квартиру собственнику для снятия обременения в регистрационной палате, либо представитель банка идет вместе со всеми собственниками для подачи заявления на снятия обременения.
Обычно, если не противостоит регистрационная палата, то можно и подать на регистрацию сделки купли-продажи. Операция снятия обременения занимает около 3 рабочих дней, а регистрация сделки – до семи рабочих дней. Надо только для регистратора к делу по регистрации перехода права подложить копию заявления на снятие обременения.
Вариант 3. Продажа ипотечной квартиры с помощью банка
В этом случае банк сам организует сделку. Это возможно, когда у клиента не получается продать квартиру собственными силами и оплачивать ипотеку тоже нет возможности. Обычно банк включается в процесс, когда клиент имеет большую просрочку и не может ее погасить. Чтобы не передавать дело на судебное разбирательство, банк предлагает таким людям помочь в реализации квартиры.
Надо отметить, что квартира может в этом случае продаться за цену ниже рыночной. Банк в этом случае просто старается перекрыть свой риск.
Самыми выгодными способами реализации ипотечной квартиры является первый и второй. В этом случае продавец сам устанавливает цену и контролирует процесс сделки.
