Займы на погашение жилищных кредитов сравнительно недавно стали пользоваться особым спросом у российских заемщиков. Однако еще не каждая финансовая организация предоставляет подобные услуги. При этом многие еще не в курсе всех особенностей и деталей рефинансирования ипотеки. А это процесс довольно сложный.
Перекредитование ипотеки - более трудный процесс, сравнительно с рефинансированием нецелевого кредита. Финансовые организации довольно часто отказывают своим клиентам в возможности оплатить долг раньше срока с помощью перекредитования, поскольку при этом они теряют большую часть прибыли. Плюс к тому, с некоторыми сложностями клиенты встречаются уже во время оформления нового займа.
Требования к заемщикам
Получить жилищный займ для погашения аналогичного целевого кредита можно в любых финансовых учреждениях, предоставляющих услугу перекредитования. Поэтому лучше заключить сделку с первоначальным кредитором, если, конечно же, у него есть такие программы. Но нужно обратить внимание, что многие банки не рефинансируют собственные кредиты, выданные на приобретение недвижимости. Гораздо чаще, они выдают займы на оплату не внутренней, а внешней ипотеки. То есть, полученной в каком-либо другом банке. У каждой организации свои условия рефинансирования жилищного кредита, состоящие из довольно стандартных требований. Как правило, этот список включает в себя следующие условия:
- Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;
- Его официальный доход должен соответствовать нагрузке по займу.
- Не должно быть невыплаченных долгов по другим денежным кредитам.
- Кредитная история не должна быть испорчена.
- Возраст должен быть:
- на дату рассмотрения заявки - от двадцати четырех лет.
- на время окончания действия нового договора - до шестидесяти пяти лет.
Два подхода к решению проблемы рефинансирования
Квартира, купленная в кредит, всегда выступает в роли основного обеспечения и находится в залоге у первоначального кредитора. Следовательно, он может снять соответствующее обременение при получении всей, выданной заемщику, суммы денег.
Технически, в процессе рефинансирования ипотеки, погашение долга происходит после нового заключения договора с другим банком. Другому банку также необходима недвижимость в виде обеспечения. Как же быть, если эта недвижимость является предметом обеспечения по первому займу? Для решения вопроса есть два варианта:
1. Должником предоставляется временный залог второму банку. Стоимость залога должна соответствовать сумме оформляемого целевого займа, при условии, что банк на такие условия согласен. В данной ситуации кредитор и заемщик заключают, наряду с главным договором, еще и дополнительный, где указывается, что заемщик, после расчета по текущему долгу, обязан передать квартиру в залог по полученной ипотеке.
2. Должник просит первого кредитора снять обременение с залоговой недвижимости до получения всей суммы долга. В таких случаях банки заключают дополнительный договор после оформления новой сделки. Такой вариант редок, поскольку кредиторы редко соглашаются остаться без обеспечения.
Процесс рефинансирования ипотеки
Выбирая кредитную программу, должник смотрит, прежде всего, на размер ставки, то есть на цену кредитного продукта. Кроме этого, многие получают новый займ на недвижимость, чтобы изменить схему погашения или срок возврата долга. Но независимо от цели, процесс этот всегда протекает одинаково. Итак, перекредитование состоит из следующего:
- У первого кредитора уточнятся количество всех внесенных платежей, которые обязательно указываются в финансовом отчете.
- Подается заявка на получение нового ипотечного кредита. Иногда подать заявление на рефинансирование можно онлайн – на сайте банка.
- После одобрения заявки кредитным отделом, должник предоставляет новому кредитору необходимые документы, куда включается финансовый отчет из первого банка.
- После скрупулёзной проверки, предоставленных заемщиком документов и информации, составляется договор. Когда все детали перекредитования улажены, подписывается главный документ.
- После заключения соглашения финансовая организация перечисляет нужную сумму на счет первого кредитора и погашает долг клиента. После этого он становится должником другого банка.
Имейте в виду:
Прежде чем приступить к рефинансированию ипотеки, нужно подумать о всех преимуществах и недостатках. Лучше высчитать потенциальную выгоду от такой сделки. При уменьшении суммы переплаты не более 2% особой выгоды можно не ожидать. Необходимо обращать внимание не только на тарифы, но и на саму схему погашения. От того, как оплачивается долг — аннуитетными или дифференцированными платежами, зависит конечная стоимость кредитного продукта. Тем более нужно подумать, если цель перекредитования - изменение срока погашения займа.
Рефинансирование требует много временных затрат на сбор и обработку необходимых документов. Все же дополнительные расходы, заемщик оплачивает сам.
