Ипотечный кредит был и остаётся внушительной финансовой помощью со стороны для тех, кто решился купить квартиру в Москве или Подмосковье. Потому что накопить миллионы простому россиянину крайне сложно, особенно если проживать при этом на съёмной жилплощади. И хотя в настоящее время аренда элитных квартир стала дешевле выплат по ипотеке, существенная разница в том, что ипотечный кредит Вы платите в надежде, что когда-нибудь это жильё станет действительно Вашим.
Типичная картина такова. Желание свить своё гнёздышко приходит не на пустом месте, это место чаще всего уже заполнено детьми и вещами, которыми успеваешь обрасти со всех сторон. Негоже с птенцами мотаться по чужим гнёздам. Выход один – ипотека, которая съедает и материнский капитал, и мало-мальские накопления. Деньги вкладываются в «пассив», не приносящий дохода, ежемесячные выплаты становятся данью банку, а ипотека – многолетней кабалой. Но для многих эта игра стоит свеч, у них появляется квартира в Москве, в которой они сами себе хозяева.
Время покажет, кто был прав
Мы делаем ошибки лишь по той простой причине, что в то время, когда мы принимали решение, мы не знали лучшего варианта. Это сейчас, с высоты, на которую взобрался доллар, стало видно, что тем, кто брал ипотеку в валюте, соблазнившись низкими процентами, сегодня приходится платить втридорога. И даже тем, кто брал в своё время ипотечный кредит в рублях, тоже можно было не торопиться, а дождаться прихода льготной ипотеки…
Продление льготной ипотеки, а также система скидок и рассрочек на постоянно разрастающемся рынке новостроек, слегка подкосили столичный рынок арендного жилья. Поэтому те, кто брал ипотечный кредит с целью купить квартиру в Москве для сдачи её в аренду, вкладывая тем самым деньги в «актив», сегодня уже вынуждены поубавить свои аппетиты.
Но как бы там ни было, давно замечено, что тот, кто хочет – ищет возможности, а кто не хочет – ищет причины. Поэтому историй с хорошим ипотечным концом у думающих и решительных людей гораздо больше, чем у пессимистов.
Советы специалистов по ипотечному кредитованию
Многолетний опыт работы позволяет экспертам ответить на самые насущные вопросы, с которыми сталкиваются те, кто собирается взять ипотеку первый раз в жизни. Например, как правильно рассчитать ипотечный кредит?
- Кредит ни в коем случае не должен быть неподъёмным, т.е. выплаты должны быть в разумных пределах, не сильно обременяя бюджет семьи. Расчёт начинается с процентной ставки, чем она меньше, тем меньше размер ежемесячного платежа. В идеале, выплаты должны составлять не более 30% от совокупного дохода семьи.
Во-вторых, ипотечный кредит берётся на несколько лет, поэтому нужно учесть риски временной потери работы или снижения зарплаты. Поэтому у Вас должна всегда иметься «заначка» на всякий случай, чтобы некоторое время продолжать погашение кредита, несмотря на снижение доходов.
- Страховка. Вы можете обойтись и без страховки, но банк, который даст Вам ипотеку без страхования, в любом случае заложит свои риски, только в более высокий процент. Страховка же сама по себе прибавит порядка 1,5%. Всегда выгоднее взять ипотеку под более низкий процент плюс страховка, чем под более высокий – но без неё.
- Стабильный заработок и белая зарплата - это основа и выгодные условия для получения ипотеки. Но как быть пенсионеру или фрилансеру, который получает не облагаемый налогами доход? Ведь если нет официального трудоустройства, Вы получите от ворот поворот в любом банке. Выход один – в качестве заемщика выступает третье, близкое Вам лицо, имеющее хоть какой-то официальный доход, с условием, что платежи достаются Вам, как собственнику квартиры.
Но нужно помнить о том, что тем самым Вы подставляете третье лицо, как официального заемщика, и чтобы не получилось так, что ему придётся разбираться с банком один на один. Суды и коллекторы всегда помогут вернуть банку причитающуюся сумму, вывернув карманы заемщика, и он ничем не докажет, что он не имеет к Вашей квартире никакого отношения.
С другой стороны, как отмечают юристы, у фрилансера есть два пути легализовать свои доходы. В первом случае, с работодателем можно заключать договоры подряда на выполнение конкретных работ, а работодатель будет обязан удерживать с Вас налоги и перечислять их в бюджет. Во втором случае, Вы регистрируетесь как индивидуальный предприниматель (ИП), и уже платите налоги самостоятельно. По упрощённой схеме налогообложения это составит 6% от Вашего дохода или 15% от доходов, уменьшенных на сумму расходов.
- Досрочное погашение кредита. Ежемесячный платёж состоит из двух частей – начисленных процентов за кредит и суммы, списанной в счёт основного долга (тело кредита). Если выбран аннуитетный вид платежа, то он остаётся неизменным в течение всего срока действия ипотеки, т.е. каждый месяц Вы будете платить равные доли займа, растянутые на несколько лет. Но если у вас хорошее финансовое положение, то лучше выбрать дифференцированный вид платежа, позволяющий увеличивать выплаты по телу кредита, и тем самым уменьшить не только сумму выплат процентов по кредиту, но и срок действия ипотеки. Вполне понятно, что банки не приветствуют досрочное погашение кредитов, т.к это лишает их дополнительных процентных выплат, на которые они рассчитывали в самом начале.
- Низкая платежеспособность. Жизненные ситуации бывают разные, и банки иногда идут на уступки своим клиентам. Например, рефинансирование ипотеки (перекредитование) – это получение нового кредита с меньшей процентной ставкой, для погашения старого кредита с большей процентной ставкой, причём разница может составлять 2-3%.
А что ждёт тех, кто не в состоянии больше выплачивать ипотечный кредит? Если заемщик перестаёт платить по счетам, банк вынужден будет забрать ипотечное жильё, чтобы быстро продать квартиру с торгов. Банк уменьшит долг на сумму реализации квартиры, и дай Бог, чтобы заемщик ещё не остался должен. Не потому ли, среди всех популярных видов розничного кредитования, задолженность по ипотечным выплатам самая низкая по стране? Ведь бывает и так, что сумма долга намного превышает цену проданной квартиры, и тогда заемщику не остаётся другого выбора, как объявить себя банкротом, чтобы не платить за то, чего нет.
Зато если Вы всё-таки справились с ипотечным кредитом, то мы Вас поздравляем, заветная квартира в Москве стала уже не мечтой, а реальностью. Теперь Вы сможете делать с ней всё что захотите: продать, совершить квартирный обмен или поменять на загородный дом, улучшив тем самым свои жилищные условия. А наше агентство «Капитал-Выкуп», много лет работающее на московском рынке недвижимости, поможет Вам в проведении любой сделки со столичным жильём.
