Сегодня обсудим вопрос продажи недвижимости, а точнее с чего начать данный процесс. Какие именно вопросы должен поставить собственник, чтобы все дальнейшие шаги привели его к успешной и выгодной сделке.
Предварительно необходимо провести оценку ситуации на рынке недвижимости
Кто в больше мере влияет на условия, продавец или покупатель? У кого преимущество? Что выше спрос или предложение?
Если предложений по продаже недвижимости больше чем желающих данную недвижимость приобрести, то это рынок покупателя. Если объектов меньше, чем людей желающих приобрести недвижимость, то на данном рынке условия диктует продавец.
Последний случай резкой смены рынка покупателей с рынком продавца, произошел в конце 2014 года. Это было обосновано резким ростом курса доллара и евро. Курс в некоторых банках доходил до ста рублей.
Оценка характера рынка предоставит вам информацию для принятия одного из решений:
- В каком размере можно повысить цену на объект, и насколько уместен торг?
- Есть ли необходимость обратиться за услугами специалиста, если на рынке слишком высокая конкуренция и существует дефицит покупателей?
- Нужно ли инвестировать денежные средства в рекламу, и если нужно, то в каком объеме?
Определение рыночной стоимости реализуемого объекта недвижимости
При реализации объекта просто необходимо понимать стоимость в условиях существующего рынка. Цена не может определяться исходя исключительно из амбиций продавца. Следует оценить все преимущества и недостатки конкретного объекта. Без подобного анализа цена объекта будет необоснованной, как ниже рыночной стоимости, так и выше.
По возможности, следует обратиться к профессионалу в сфере недвижимости. Именно агенты рынка недвижимости обладают необходимыми навыками, опытом, и самыми актуальными сведениями.Особенно если агент имеет опыт проведения сделок по купле-продаже схожих объектов, которые находятся в вашем районе.
Практика показывает, что агентства недвижимости проводят оценку без запроса дополнительной оплаты. Это делается для привлечения потенциального клиента. Если у вас нет проверенного или рекомендованного специалиста, следует обратиться в несколько агентств, осуществляющих работу в вашем районе. Когда все версии и предложения будут высказаны, то обратите внимание на версию, которая больше всех подкреплена аргументами.
Для грамотной оценки важно изучить не только предложения конкурентов, но и оценить фактическое состояние объекта, включая анализ правовой базы предстоящей сделки. Лучше заранее предоставить документы на объект для ознакомления. Грамотное обоснование стоимости крайне важно для реализации объекта. Если агент имеет мало опыта, то он запросит вашу стоимость, и произведет оценку, лишь исходя из информации, полученной в процессе разговора. И оценка недвижимости без фактического осмотра не может быть правильной. Чем более адекватной и обоснованной будет выставленная цена, тем больше шансов быстро и выгодно продать объект.
В каком состоянии находится сегодня рынок недвижимости?
Рынок динамичен. Конечно, он не настолько быстро меняется, как, например, валютный рынок, но, тем не менее, существуют колебания и тренды. Рост или упадок рынка происходит не быстро, и как правило, изменения происходят во временных промежутках, которые измеряются месяцами. Исключения, конечно, бывают. Как правило, это крупные кризисы в экономике. Население пытается сохранить накопления и инвестирует в недвижимость. А в это же время продавцы приостанавливают продажу из-за нестабильной экономической ситуации.
Когда вы получите ответы на все вышеуказанные вопросы, можно будет принять взвешенное решение о том, подходящий ли сегодня момент для реализации недвижимости, или стоит переждать. Возможно, перенос сделки на другое время позволит вам сэкономить время, силы и средства, а также совершить более выгодную для вас сделку. Возможно ситуация такова, что условия рынку диктует покупатель, и вы не готовы реализовать недвижимость по предложенной им стоимости. Тогда не стоит тратить свое время. Но всегда стоит помнить об уровне инфляции. Возможно сделка перенесенная на более поздний период также не будет столь выгодной, как сделка совершенная сегодня. Может получиться, что повышение цены будет лишь номинальным, а не реальным.
При продаже объекта недвижимости не стоит ориентироваться только на ваши желания и амбиции. Подобный подход приведет лишь к потере времени. Рынок недвижимости сразу обличает глупцов и обманщиков. Сегодня интернет предоставляет доступ к вполне объективной информации, и покупатель имеет возможность произвести анализ предложения в считанные минуты. Собственник, который не произвел предварительную оценку и завысил цену, только способствует более быстрой и успешной реализации других объектов.
Важно знать, что чем больше рекламы вложено в продающийся объект, тем больше на него падет подозрений со стороны риелторов и покупателей.
Часто собственники думают «Я не спешу» и «У меня уйма времени». Но подобная позиция приводит к том, что они просто пропускают наиболее выгодные условия. В результате приходится либо снимать объект с продажи, либо реализовать с большой скидкой. И то и другое не является благоприятным исходом для продавца. Ведь вы в любом случае уже затратили ваше время и силы на общение с потенциальными покупателями, демонстрировали объект. И все это время вы не работали с реальным спросом и реальными покупателями, потому что никто не будет переплачивать за объект.
Если вы планируете продать один объект и приобрести другой, тем самым улучшив жилищные условия или сменив район, то следует воспользоваться ситуацией, когда цена на недвижимость несколько понизилась. Таким образом, вы сокращаете сумму доплаты при размене. А если вы, наоборот , приобретаете объект меньшей площади, и ваша цель получить денежные средства, то следует дождаться роста цен, чтобы разница между покупкой и продажей была на пике.
При планировании альтернативных сделок следует обратиться за помощью профессионалов. Без поддержки специалистов очень тяжело провести подобную сделку. Здесь очень важна профессиональная оценка документов, знание конъюнктуры рынка.
Тот, кто не прислушивается к советам, рано или поздно учится на своих же ошибках. Если вы планируете продажу недвижимости, с целью получения средств, для инвестирования в другой проект, то следует сравнивать стоимость и перспективы недвижимости с рисками и будущими доходами от потенциального вложения.
И вопрос, который задают себе все собственники недвижимости: «Продавать объект самостоятельно или воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, и как выбрать агента?»
Ответ на второй вопрос указан в данной статье чуть выше. А вот на первый, сможет ответить лишь ваш жизненный опыт. Рынок недвижимости имеет много нюансов и подводных камней, которые не всегда видны обывателю.
Рынок суров, и ваши риски исчисляются не рублями, а тысячами, а иногда и миллионами. Готовы ли вы рискнуть? Выходить на рынок без должных знаний – это огромные риски и ответственность. Если вы достаточно уверены в своих силах, то на вас не подействует ни один аргумент, кроме вашего собственного опыта. Поэтому самостоятельно изучайте все стороны данного вопроса, а уже после решайте для себя эту дилемму, только так вы поймете, за что именно вы платите агенту.
