Как избежать «подводных камней» при покупке квартиры по переуступке?
Продажа по переуступке – довольно распространенный сегодня вид операции на рынке недвижимости. Чтобы не переживать в процессе заключения сделки – следует внимательно изучить алгоритм действий и то, каким должен быть весь пакет документации.
Что означает продажа по переуступке?
Сначала определимся со статусом недвижимости. Под данную категорию попадают квартиры на первичном рынке в строящихся или уже построенных домах, которые еще не были введены в эксплуатацию. Продавцом квартир выступает не застройщик, а частное лицо – собственник жилья, который может реализовать «свежую» квартиру только по переуступке прав.
Предметом продажи по сути выступает не само жилье, а договор, согласно которому дольщик в перспективе станет владельцем новых апартаментов. Таким образом, продавец квартиры уступает вам права требования на него. Существование жилого объекта зафиксировано пока лишь только «на бумаге», документально. Только после разрешения комиссии на ввод дома в эксплуатацию и получение почтового адреса, дольщики смогут зарегистрировать право собственности и заключать сделки по стандартному договору купли-продажи.
Согласно букве закона, продажа по переуступке возможна только в определенный период. А именно – с момента госрегистрации договора до подписания между участниками сделки передаточного акта, который может быть подписан только после официального разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Осторожность – превыше всего!
Покупателю при заключении сделки по переуступке стоит проявить бдительность. Полной информацией о том, как продать квартиру по переуступке, обладают инвесторы. Они-то и покупают квартиры на «нулевом» этапе строительства у компании-застройщика по стартовой цене, чтобы затем перепродать ее по более высокой. Но при продаже по переуступке владелец-инвестор обязан заплатить налог (НДФЛ) государству в размере 13% от разницы в стоимости.
К примеру, дольщик купил квартиру за 4,5 миллиона рублей, а продает уже за 6 млн 200 тысяч рублей. Таким образом, в государственную казну он обязан внести с разницы в размере 1 млн 700 тысяч рублей, т.е. 221 000 рублей. Уменьшать размер прибыли никто не хочет, поэтому продавец всячески пытается прописать в договоре заниженную стоимость квартиры.
Если квартира будет куплена до ввода жилого объекта в эксплуатацию, в договоре инвестор должен зафиксировать сумму, которая будет составлять не менее 70% от кадастровой стоимости. В противном случае, налог начисляется при умножении кадастровой цены на коэффициент, равный 0,7%.
Чаще всего кадастровая цена квартиры является такой же как рыночная, или чуть ниже. К примеру, она составляет 4,5 млн рублей. Итого: 4500000х0,7=3150000, следовательно 13% - 409 тысяч 500 рублей. Жилье, которое является недостроенным, на кадастр не ставится, поэтому эта норма права на него не имеет действия.
Инвестор, в свою очередь, чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, хочет указать заниженную цену. И пытается уговорить покупателя. Но покупателю ни в коем случае не следует соглашаться на заведомо опасные для него условия. Это чревато тем, что он может остаться и без жилья, и без денежных средств.
Как могут действовать мошенники при продаже недвижимости по переуступке?
В случае, если покупатель сдается под натиском увещеваний продавца, ситуация может развиваться следующим образом. Сначала все стандартно: регистрация в Росреестре, передача денег. Но затем могут всплыть неожиданные обстоятельства. К примеру, ближайшие родственники инвестора решили опротестовать сделку. Основанием к этому мог послужить факт того, что их супруг/брат/сын не был дееспособным во время оформления договора. Операция может быть признана недействительной, и в результате покупатель сможет получить на руки лишь ту сумму, которая была прописана в договоре.
Перед тем, как продать квартиру по переуступке, продавец должен заручиться поддержкой компании-застройщика. Поэтому следует тщательно изучить договор долевого участия на предмет отсутствия запрета на совершение акта уступки либо каких-то требований со стороны застройщика. В обязанности продавца входит предоставление покупателю оригинала договора (либо копии, заверенной у нотариуса), а также документы, которые подтверждают оплату недвижимости. Некоторые компании-застройщики вправе взымать за получение своего согласия 1 или 2% от размера сделки. Комиссию по переуступке чаще всего оплачивают покупатели.
Особенности переуступки при ипотеке
Застройщик может дать свое согласие на переуступку только в случае, когда дольщик полностью погасит перед ним сумму долга. Если дольщик приобрел строящееся жилье по ипотеке – при переуступке квартиры понадобится разрешение банка, который выдал кредит.
При продаже жилья без нужных разрешений – сделку могут признать недействительной. В итоге покупатель получит на руки только ту сумму, которая была прописана в изначальном инвесторском ДДУ. Следует помнить, что уступка прав по договору долевого участия должна быть оформлена отдельным договором, прошедшим госрегистрацию. До этого момента никаких взаиморасчетов производить нельзя.
Квартира, которая приобретается по ипотеке в строящемся доме, по сумме процентов обходится не меньше, чем квартира по жилищному кредиту на вторичке.
Чтобы уменьшить разницу в переплате по кредитным процентам, придется просить инвестора сделать существенную скидку. Стоит учитывать, что многие банки весьма неохотно выдают кредиты на покупку квартиры по переуступке. Даже при их согласии – процедура оформления достаточно сложная.
Алгоритм переуступки прав при ипотеке
Сначала открывают счет в банке, куда вносят стартовый взнос от покупателя и собственные кредитные средства банковского учреждения. После прохождения госрегистрации договора – деньги поступают на персональный счет продавца. Если инвестор купил квартиру за 4 млн рублей, а продает ее за 5 миллионов, то покупатель получит ипотечные средства только на сумму 4 млн рублей. Оставшаяся разница в размере 1 млн рублей будет зафиксирована в расписке и положена в банковскую ячейку, которую продавец сможет открыть только после госрегистрации акта уступки. Полностью погасить долги по ипотеке требуется и в том случае, когда первый дольщик также приобретал квартиру на кредитные средства.
Сделка заключается в 2 этапа:
- Продавец и покупатель оформляют письменный договор займа без регистрации. Это своего рода расписка, где указано, что покупатель передает деньги продавцу, чтобы тот смог рассчитаться с долгами по кредиту и снять «обременение».
- По переуступке права квартира подлежит переоформлению на покупателя. Но это возможно только при условии, что покупатель обладает необходимой наличной суммой.
Если и покупатель, и продавец являются заемщиками по ипотеке, тогда оформить переуступку представляется очень сложной или попросту невозможной процедурой.
Приобретение недвижимости по переуступке – отнюдь нелегкий процесс, который, равно как и другие квартирные операции. Он требует знания юридических и риелторских тонкостей. Процесс сделки значительно упрощается, когда покупатель имеет всю необходимую для сделки сумму собственных средств. Обращайтесь за консультацией к специалистам Капитал-Выкуп, опытные риэлторы досконально разберутся именно с вашей ситуацией!
