Обсудим вопрос межевания земельных участков, что грозит человеку, который покупает земельный участок, который не размежеван. Рассмотрим ситуацию на живых примерах.
Пример 1 — Нет межевания
— Купил дом с земельным участком, а право собственности на нового собственника Росреестр не регистрирует, говорит, что нет межевания. Продавцы забрали деньги и ничего делать не хотят. Что делать?
В данном случае ситуация развивалась следующим образом. Дом с участком находился в деревне. Дом не привязан к участку. На публичной кадастровой карте, если забить дом и земельный участок, ничего не видно. Есть некий объект недвижимости, права собственности на него зарегистрированы, все стоит, но земельный участок на карте посмотреть нельзя, поскольку он не размежеван. По этой же причине мы не можем привязать дом к земельному участку. Получается этот объект «висит в воздухе».
В момент приобретения дома с участком, люди пришли в Росреестр, у них приняли документы. Они составили договор купли–продажи, т.е. Росреестр в его нынешнем состоянии, он не проверяет документы, у него нет таких целей и задач — проверить сделку. Единственное что они могут увидеть, когда вы непосредственно через Росреестр сдаёте документы, это возможные ограничения прав, что объект находится в залоге или на него наложен арест. Когда речь идёт о границах земельных участков, о точках привязки, по которым производилось межевание, это не их компетенция. Поэтому, проверка межевания земельного участка - это обязательная процедура для добросовестного покупателя. Посмотреть эту информацию по любому участку, можно на публичной кадастровой карте России.
Привязка дома к земельному участку
Подтверждение факта привязки дома к земельному участку – это не так критично, но желательно. Если дом не привязан, право собственности все равно обязательно перейдет. Но, если участок к тому же не размежеван, то право собственности с вероятностью 99% не переведут. Поскольку с 1 января 2018 года процедура межевания обязательна.
В вышеописанном примере все разрешилось благополучно. Наши специалисты связались с собственниками, разъяснили, что от них требуется. Сделка была приостановлена, проведено межевание и после этого Росреестр зарегистрировал право собственности на нового собственника. Основной вопрос был - кто будет платить за межевание, поскольку процедура платная. Вопрос решили полюбовно.
Как избежать проблем с регистрацией?
Прежде чем приобретать объекты недвижимости, такие как дома с земельными участками, необходимо всё тщательно проверить. Приобретение такой недвижимости вызывает больше сложностей, чем при покупке квартиры. Тут могут быть и не узаконенные постройки, пристройки и много других разных моментов.
Вы посмотрели дом, участок, вам всё понравилось. Продавец выносит для показа полный пакет документов:
- Свидетельство о праве собственности на землю;
- Свидетельство о праве собственности на дом с земельным участком;
- Технический пакет документов.
Вы смотрите, всё видно, всё хорошо, всё замечательно, но на самом деле там межевание не проведено. Это нужно проверять самостоятельно, заглянув в публичную кадастровую карту. Потому что, даже при наличии регистрации права собственности, постановки на кадастровый учёт объекта недвижимости, земельного участка, вы просто можете не купить этот объект из-за того что он не размежеван. А когда вы деньги уже передали, гораздо сложнее потом эту сделку доделать.
Сейчас идёт переход Росреестра на новую систему и вопросы с межеванием возникают даже с уже размежеванными объектами. Например, по старой системе всё было нормально, а в новой возникли пересечения с границами другого участка, это всё тоже надо проверять, прежде чем покупать дом с участком. Причем, в случае пересечения границ участков на публичной кадастровой карте этого можно не увидеть, но при регистрации в Росреестре будет высвечиваться, что есть пересечение границ и переход прав зарегистрирован не будет. Будьте внимательны и осторожны при покупке, запрашивайте у продавца дополнительные документы.
Пример 2 — не узаконенные пристройки
— Купил долю в доме на три хозяина. Росреестр отказал в регистрации и не объясняет причину. Говорят, что в доме есть не узаконенные пристройки, поэтому нельзя проводить сделку. Что делать, я деньги отдал - 3500000 руб.
В данном случае можно только посочувствовать. Сделку необходимо было приостановить до передачи денег, узаконить пристройки и после этого завершить. А здесь получается, что продавцы вообще ничего не хотят делать, им это теперь не нужно. Деньги получили и до свидания.
Во-первых, любые подобные сделки имеет смысл проводить через систему безопасных расчётов, например Аккредитив, который предоставляется банками за небольшую плату от 2 до 10 тыс. рублей за сделку. Сотрудник любого банка, например Сбербанка, подробно проконсультирует вас по всем видам системы безопасных расчётов, которые они предлагают. В таком случае приостановить сделку можно будет в любой момент до передачи денег.
В данном случае, причина озвученная Росреестром с не узаконенными пристройками звучит так — нет такого объекта который вы пытаетесь купить. Почему он так пишет? Потому что.
К примеру:
Есть дом 100 м2. У него три отдельных входа. Вы покупаете какую-то часть в виде 1\3 доли. Люди в основной своей массе считают, что они покупают не одну треть, а какие-то конкретные комнаты. Квадратура вашей части к примеру 38 м2. Другой сосед, тоже владеющий 1\3 доли, пристраивает себе пристройку, объективно полагая, что вправе распоряжаться своим имуществом. Он не задумывается о том, что все пристройки по закону должен делать только с согласия всех сособственников. Он просто пристраивает и начинает там жить.
Люди, годами проживающие в этом объекте недвижимости привыкли к тому, что каждый себе пристраивает что хочет и ничего не узаконивается.
Проблемы начинаются при вступлении в наследство, при продаже. От покупателя чаще всего скрывают или не уточняют нюансы с неузаконенными пристройками. Сам покупатель часто не обращает внимания на это. Почему? А потому что ему показали выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, показали договор купли-продажи, сказали всё в собственности, все без проблем.
Здесь нужно, сначала узаконить неузаконенный пристрой, поставить дом на кадастровый учёт не как 100м2, а уже допустим как 120м2, с учетом всех пристроек, которые станут законными. Составить новый договор о перераспределении долей, потому что у человека сделавшего пристройку в общедолевой собственности может быть уже не 1\3 как раньше, а чуть больше. Нужно все заново пересчитать, узаконить с учетом имеющихся пристроек, а потом только продавать долю.
Выводы
Если вы покупаете дом, перед сделкой, все посмотрите, проверьте документы, проверьте факт размежевания и привязки дома к участку, проверьте, не претендуют ли на долю в этой собственности другие родственники и т.д.
Вы можете всё это проверить самостоятельно, но мы рекомендуем доверить это дело профессиональному риэлтору, разбирающемуся в этих вопросах. Обращайтесь к специалистам Капитал-Выкуп. Мы поможем. Консультация бесплатно!
