Какие варианты обмана на рынке недвижимости получили распространение в настоящее время и как их избежать? С этими вопросами нам помогли разобраться специалисты агентства "Капитал-Выкуп", ведущие Московские риэлторы с огромным опытом работы - Олег Кучумов и Руслан Севостьянов.
Не секрет, что многие из нас планируя совершить какую либо операцию (сделку) с недвижимостью, совершенно справедливо боятся быть обманутыми. Мошенники на рынке недвижимости были, есть и будут, поскольку слишком велик сооблазн... Да, нужно быть осторожным, ведь можно остаться и без квартиры и без денег.
Расскажем о распространённых способах мошенничества на рынке жилой недвижимости, в том числе появившихся относительно недавно:
Опасные игры с материнским капиталом
В числе распространенных мошеннических схем последних лет, можно назвать обналичивание материнского капитала. Вариантов, как правило, здесь два.
Первый – когда в качестве продавца квартиры выступает родственник или знакомый. Заключается сделка купли-продажи, которая регистрируется в Росреестре, затем документы сдаются в Пенсионный фонд для оплаты сертификата, и после этого денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу.
Второй - когда владелец сертификата на материнский капитал приобретает квартиру по завышенной рыночной цене, а между собой (либо даже в договоре купли-продажи) участники сделки оговаривают обязанность продавца вернуть покупателю переплату.
В обеих ситуациях продавец и покупатель вступают в сговор и заинтересованы в обналичивании сертификата, но здесь вполне возможен риск, что их обманет посредник, поскольку сама сделка изначально нелегальная.
Ложный кредит в обмен на квартиру
При этой схеме мошенники, по сути, маскируют выдачу кредитов в обмен за договор купли-продажи квартиры. Они выдают своим жертвам крупные займы под залог жилья, но заемщики подписывают на самом деле реальные договоры купли-продажи, тем самым передавая жилье в обмен за кредит. После этого квартиры перепродаются, и бывшие собственники оказываются на улице. Вернуть квартиру назад обычно крайне сложно, поскольку в афере участвует несколько человек, при этом кредиторы оформляют квартиры на подставных лиц, нередко на нескольких, по долям, что и затрудняет дальнейшее расследование.
Новостройки - варианты обмана со стороны застройщика
На рынке новостроек вероятность того, что при заключении договора вы станете жертвой мошенников, меньше, чем на вторичном рынке, но расслабляться при этом не следует.
Власти в последние несколько лет активно работают над 214-ФЗ, ужесточая требования к девелоперам, поэтому риск потери денег при покупке первички ниже, чем к примеру 2-3 года назад, однако все равно недобросовестные застройщики находят лазейки для обмана покупателя.
Один из подобных примеров – продажа по предварительному договору купли-продажи якобы до «получения всех разрешительных документов». Если Вам предложили заключить такой договор при покупке строящегося жилья, это не значит, что вас обязательно пытаются обмануть. Однако есть риск продажи вашей квартиры еще нескольким таким же клиентам, поскольку только ДДУ регистрируется в Реестре. ПДКП не подлежит регистрации, поэтому всегда существует риск остаться без квартиры и денег.
Единственный совет – покупать строящееся жилье по ДДУ – самой надежной на сегодняшний день схеме приобретения недвижимости в строящемся доме.
Схема продажи недвижимости с подставным собственником
Приобретая жилье на вторичном рынке, нужно настороженно относиться к сделкам, где продавец действует по доверенности, не являясь при этом собственником. Эксперты утверждают, что хотя ситуации в жизни бывают разные, но все же лучше лично познакомиться с владельцем квартиры. Иначе может оказаться, что сделка мошенническая и проходит по подставным документам.
При этом, по словам Ильи Менжунова, иногда и подлинные документы не являются гарантией надежности сделки. Один из видов мошенничества заключается в следующем:
Мошенники под видом риэлтора ищут собственника, который хочет продать квартиру, далее под тем или иным предлогом они забирают у собственника паспорт, ищут похожего на него человека и оформляют у нотариуса генеральную доверенность на продажу квартиры на риелтора. В результате по официальной доверенности покупатель заключает сделку, мошенник забирает деньги и исчезает. Все претензии придется решать с настоящим собственником квартиры, который и не в курсе, что от его лица оформлялась генеральная доверенность на продажу жилья.
Поэтому, во-первых, не совершайте сделки купли-продажи по генеральной доверенности. Во-вторых, внимательно посмотрите, действительно ли фотография собственника в паспорте и человек, представившийся собственником, одно лицо.
Случай из жизни
У наших коллег был подобный случай мошенничества, связанный с подставным собственником. К ним в офис приехал продавец и его представитель, которые хотели с помощью риэлторов продать загородный дом. Предложенная стоимость была вполне адекватна, поэтому покупатель был найден довольно быстро. Переговоры прошли успешно, клиент был готов согласовать дату сделки. Продавец в свою очередь для подтверждения намерений приобрести объект попросил внести задаток в размере 10% от суммы сделки. Шла проверка документов на объект, готовился договор.
Но при проверке наших коллег смутил один факт. По паспортным данным собственником была 45-летняя женщина, всю жизнь проживающая в Москве. Однако она выглядела лет на 15 старше и к тому же имела своеобразный говор, характерный больше для человека из глубинки. В результате выяснилось, что мошенники действительно имели на руках оригиналы всех документов на объект, в том числе и паспорт собственника. Для продажи они нашли похожую на фотографию в паспорте женщину. В результате проверки наши коллеги подали в полицию заявление на мошенников. Таким образом, вовремя раскрыв схему, риэлторы смогли предотвратить мошенничество и должным образом наказать преступников.
Когда как в фильме - "Жадность фраера сгубила..."
В целом же, участники рынка недвижимости утверждают, что мошенникам даже не нужно придумывать новые методы обмана – достаточно модифицировать старые. Банально, но здесь, опять же, уместно вспомнить поговорку про «бесплатный сыр», и остается только пожалеть людей, имеющих возможность приобрести недвижимость по адекватной цене, у которых при виде «липовых» скидок загораются глаза, и жадность берёт верх над здравым смыслом.
Недавно арендодатели рассказали нам о мошенничестве при аренде, когда жулики даже вложили определенные средства в свое криминальное предприятие.
Мошенники сняли квартиру якобы на длительный срок. Они сделали несколько дубликатов ключей от верхнего замка входной двери, несколько ксерокопий свидетельства, дали объявление и дело пошло...
Как потом выяснилось, в течение двух дней они собрали предоплату человек с десяти, которые потом встретились у закрытой на два замка двери квартиры. Как возмущенно говорили позже обманутые горе-арендаторы приехавшим реальным собственникам: «Но они же нам дали реальный ключ в обмен на деньги!».
Ключ оказался «ключевым» элементом в обмане. Действительно, когда дают реальный ключ, просят попробовать открыть и закрыть дверь и говорят, что можно заселяться уже завтра после уборки, да еще так дешево! До проверки ли документов, написания договора и т.д. Халява!
Продавцы недвижимости также часто бывают обманутыми
Сильно ошибается тот, кто думает, что с мошенниками может столкнуться только покупатель жилья.
Всегда обращайте внимание на содержание подписываемых документов, например, договора аванса или залога. Помимо денежной суммы, которую Вам вносят по указанным договорам, Вы берете на себя ряд обязательств за сохранность объекта и выход на сделку в срок на определенных условиях, Вы должны представить ряд документов надлежащего качества. Ведь в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции, которые вступают в силу в случае ненадлежащего исполнения продавцом его обязательств.
Согласитесь, в жизни не все обстоятельства зависят от Вас, и если с Вами работает мошенник, будьте уверены, условия договора Вам будет выполнить почти невозможно. И в этом случае самому нужно будет вернуть не только аванс или залог, но еще и штрафные санкции, а они порой очень ощутимы.
Показы квартиры лучше проводить в присутствии риэлтора
Мы рекомендуем проводить показы квартиры вдвоем, в присутствии своего агента, если такой есть. Лучше убирать все ценные вещи с видных мест, особенно деньги, драгоценные украшения, мобильные телефоны. Не пускайте в квартиру большое количество людей одновременно, ведь Вы не знаете наверняка, кто к Вам пришел, потенциальный покупатель или квалифицированный воришка с целью стащить все, что плохо лежит.
Таким образом, можно сказать, что ничего принципиально нового на рынке недвижимости, касаемо способов мошенничества, не появилось. «Ах, обмануть меня не трудно!.. Я сам обманываться рад!» – пишет поэт о любви к женщине, но то же самое могут сказать многие жертвы мошенников о своей любви к «халяве». Поэтому осторожность, внимательное чтение договора и ориентирование в ценах на рынке, а лучше – обращение к профессиональному риэлтору с хорошей репутацией, – все это убережет Вас от крупных потерь и разочарований при совершении сделок с жильем.
Агентство «Капитал-Выкуп» желает Вам удачных сделок!
