Оценка недвижимости – обязательная процедура при любых сделках с объектом: при покупке, продаже, оформлении залогового кредита. В этой статье мы расскажем, что представляет собой оценка недвижимости, как она происходит и зачем нужна в каждом конкретном случае.
Что такое оценка недвижимости?
Процедура определения рыночной стоимости конкретного объекта называется оценкой недвижимости. Сам процесс строго регламентирован, а проводят его аккредитованные эксперты. Их деятельность регулируется законодательством РФ.
Самостоятельно можно рассчитать только приблизительную стоимость конкретного объекта. Для этого достаточно провести анализ аналогичного жилья или коммерческой недвижимости. Нужно понимать, что результаты самостоятельной оценки государственные органы не принимают во внимание. Банки, Росреестр, суд и прочие исполнительные органы принимают только официальный документ – акт оценки, составленный согласно регламенту аккредитованным специалистом.
Какие виды стоимости недвижимости бывают:
- Рыночная – цена, за которую можно продать объект недвижимости в условиях свободного рынка. Ею апеллируют в сделках купли-продажи, либо при упоминании в качестве активов собственника. Рыночная стоимость определяется в процессе анализа аналогичных объектов. Она же фигурирует в результатах акта оценки.
- Ликвидная – это цена, за которую можно продать объект очень быстро (нижний порог). Как правило, эта сумма составляет 75-80% от рыночной стоимости.
- Инвестиционная – это цена, определяемая для группы лиц или одного человека в целях капиталовложения и получения прибыли. Ее используют в качестве оценки эффективности при сдаче их в аренду.
- Кадастровая – это цена, установленная государственными органами. Сумма определяется индивидуально или методом массовой оценки. Необходима для исчисления налогообложения.
В сделках с недвижимостью, как правило, фигурирует рыночная стоимость конкретного объекта.
Методы расчета стоимости недвижимости
Законодательно рекомендовано использовать три метода расчета стоимости.
Сравнительный
Базируется на понятии, что покупатель не заплатит сумму больше, чем та, за которую можно купить аналогичный объект на рынке.
Что делает оценщик:
- Выбирает аналогичные объекты на рынке и определяет ценовую вилку;
- Корректирует полученные результаты в зависимости от характеристик объекта оценки и аналогов;
- Выводит общий знаменатель после корректировок.
Метод предполагает изучение большого объема информации, чтобы как можно точнее установить рыночную стоимость.
Доходный
Стоимость недвижимости определяется как источник будущей прибыли. Эксперт рассчитывает потенциальный доход с момента оценки и до конца эксплуатации. Чаще применим к коммерческим объектам, которые можно сдавать в аренду.
Затратный
Метод базируется на понятии того, что объект не может стоить больше суммы, потраченной на его строительство. Применим к объектам, расположенным на земельных участках, стоимость которых также учитывается при расчетах.
Наиболее корректный результат считается при использовании всех трех методов.
Этапы оценки объекта недвижимости
На корректную оценку, как правило, уходит от 1-2 дней до 2-3 недель. Срок выполнения работы зависит от качества и количества исходных данных. Имеет также значение регион и количество заказов.
Этапы оценки недвижимости:
- Цель оценки (покупка/продажа, залог).
- Подписание договора на оказание услуг.
- Изучение технической документации.
- Знакомство с объектом.
- Сбор информации по аналогичным объектам.
- Расчет стоимости (рыночной, ликвидной).
- Формирование отчетной документации (акт оценки прошит, постранично пронумерован, скреплен печатью и подписан оценщиком).
В процессе оценки эксперт детально изучает объект, делает фото, проводит анализ инфраструктуры района, условий и прочих деталей. Акт оценки необходим при судебных спорах, оформлении ипотеки, продаже/обмене, при оформлении кредита под залог недвижимости.
