Покупая квартиру в ипотеку, многие не вполне представляют, как может измениться их жизнь за те годы, которые им предстоит выплачивать кредит. Заемщики могут потерять доход, их семьи могут стать больше или наоборот, меньше, плюс существует еще много обстоятельств, из-за которых с «ипотечной» квартирой придется расстаться до того, как долг перед банком полностью выплачен.
В этой статье эксперты–риэлторы Капитал–Выкуп, которым по работе ежедневно приходится сталкиваться с вопросами купли–продажи ипотечного жилья, расскажут вам как выгоднее продать ипотечную квартиру.
Начать стоит с того, что на сегодняшний день нет единых правил и универсальных проверенных схем, по которым можно продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Проблема в том, что существует слишком много разных обстоятельств, которые сильно влияют на условия такой сделки.
Если у вас мало времени разбираться во всех нюансах таких сделок, то просто позвоните в Капитал–Выкуп, вы получите быструю и профессиональную консультацию опытного специалиста, который разберёт конкретно Вашу ситуацию. Итак, поехали…
Если у вас ипотечная новостройка
Планируя продать заложенную в банке квартиру в строящемся доме, то сделать это можно не по договору купли-продажи, а только через уступку права требования по договору долевого участия. То есть, еще до того, как начать решать вопрос с банком, придется разобраться с тонкостями цессии (уступки права требования).
По целому ряду причин это может не получиться, и придется все-таки ждать как минимум получения права собственности на квартиру.
Выбираем правильный момент
Следует помнить, что в определенный период времени переуступка прав на квартиру невозможна. Это происходит тогда, когда квартира уже принята (или должна быть принята) продавцом у застройщика по передаточному акту, но оформление собственности еще не состоялось. С учетом сегодняшних реалий этот период может занять немало времени: не неделю и не две, а несколько месяцев.
Не нужно путать передачу квартиры и факт ввода дома в эксплуатацию, потому что, когда дом введен в эксплуатацию, уступка еще возможна, до момента подписания передаточного акта застройщику.
Получаем согласие застройщика
Важный момент, который придется учитывать – это необходимость получить согласие от застройщика в случае уступки права требования по ДДУ. Сложность здесь в том, что у каждой конкретной компании свои правила относительно этого согласия. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) не содержит нормы о том, чтобы переход права требования был согласован с застройщиком в случае, если договор долевого участия полностью оплачен. Однако подобное требование может содержаться в самом ДДУ, и здесь очень многое зависит от политики самого девелопера.
Недобросовестные застройщики частенько злоупотребляют своим положением и требуют за согласование уступки денежную компенсацию, которая может составить 10% от цены в ДДУ, что является прямым нарушением существующего законодательства в сфере долевого строительства. Тем не менее, застройщик заинтересован в том, чтобы его проинформировали о переходе права требования, чтобы получить контактные данные нового дольщика.
Практически все застройщики настаивают на том, чтобы уступка прав требования с ними согласовывалась, а иначе такая сделка не пройдет. В большей степени это связано с тем, что застройщики сами подают документы на регистрацию.
Если не получить такое согласие, застройщик вправе оспорить сделку. Это вполне оправданное требование, которое может сослужить покупателю хорошую службу, в частности коммуникационную, например, если застройщик перенесет сроки выдачи ключей, то новому дольщику сообщат вовремя об этом.
Как дольщику принять и зарегистрировать квартиру?
По закону уступка права по ДДУ возможна только при полной уплате стоимости договора, в противном случае она должна осуществляться через процедуру перевода долга (статья 391 ГК РФ), которая уже требует согласия кредитора – в данном случае, застройщика. Поэтому в ДДУ часто прописывается пункт по согласованию с застройщиком уступки прав. Это сделано чтобы обезопасить покупателя и не допускать того, чтобы продавец передал ему не полностью оплаченный ДДУ.
Другой вопрос, что при наличии споров или не решенных вопросов, застройщик может тормозить с выдачей такого согласия и тогда возникнут проблемы. Нерешенные вопросы – это когда, например, квартира у дольщика в результате строительства увеличилась на пару метров и эти самые метры нужно доплачивать. А дольщик этого делать не хочет, ведь он и так перепродает эту квартиру и ему лишние деньги платить не с руки.
Таким образом в случае, если ипотечную квартиру решено продать еще на стадии строительства, то помимо покупателя и банка, судьба сделки будет зависеть и от застройщика.
Без дисконта не обойтись?
Тем, кто продает ещё недостроенную квартиру, чаще всего приходится делать скидку покупателю. Продавая квартиру по переуступке, изначально приходится снижать цену на 5-10% относительно стоимости такой же у застройщика, можно сказать, что продажа ипотечной квартиры в новостройке априори не очень выгодна для ее владельца.
При таком обилии сложностей людям, решившимся «продать» ипотечную квартиру в новостройке, стоит задуматься, действительно ли у них нет возможности дождаться получения права собственности, поскольку все эти согласования с застройщиком — только прелюдия, а главная «схватка» будет происходить с банком.
Нюансы согласования с банком
В истории продажи квартиры из–под залога банк можно назвать главным действующим лицом, поскольку роль залогодержателя дает ему очень широкие полномочия: именно он решает, как и на каких условиях собственник (или дольщик, если квартира еще не построена) сможет ее продать.
По данным компании «Капитал–Выкуп» количество квартир, находящихся в залоге у банков и выставленных на продажу, за последние три года выросло на 15%, причем наши предварительные прогнозы показывают, что их количество будет только расти. В связи с этим банки постарались выработать универсальную модель для таких сделок.
Так, если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку банка, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам. Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.
В ВТБ также существует регламентированная процедура, по которой заемщик может продать квартиру, находящуюся в залоге. Для этого нужно подать соответствующее заявление. Продать заложенный объект будет можно, только если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью погашен. Новая регистрация права собственности невозможна, пока квартира находится в залоге у банка.
Для обеспечения финансовой безопасности как продавца квартиры, так и покупателя в ВТБ доступна специальная программа по предоставлению кредита на покупку недвижимости, находящейся в залоге у другого банка. Пока предложение действует для квартир на вторичном рынке, но в 2022 году его планируется распространить и на новостройки.
На практике же, схем реализации заложенных квартир, на которые готовы согласиться разные банки, несколько больше:
- Так, многие крупные банки предлагают схему, при которой сумма долга/кредита должна быть погашена личными средствами заемщика, либо деньгами, которые берутся взаймы у будущего покупателя. Дальше банк готовит документацию, необходимую для снятия обременения с квартиры, и участники выходят на сделку с подписанием договора и регистрацией перехода права собственности беззалоговой квартиры на имя покупателя. Это первая схема, которая возможна в таком случае.
- Вторая схема - смена заемщика. Фактически, здесь происходит двойной залог. Некоторые банки идут на это. В частности, Сбербанк по своим залоговым объектам предлагает такую опцию, при которой у покупателя, в случае оформления ипотеки в этом банке, есть возможность приобрести квартиру, но она будет находиться под обременением до снятия предыдущего обременения. Данный механизм является наиболее безопасным. Его же предлагает и Газпромбанк, и ряд других крупных банков.
- Существует еще третий вариант решения, который согласовывают некоторые банки. Это схема без двойного залога и без необходимости для покупателя брать ипотеку в банке. Заключается она в том, что деньги выводятся на аккредитив, при условии, что он открывается и на продавца, и отдельная сумма — на продавца с распорядительными документами на погашение задолженности по ипотеке. Фактически получается два аккредитива — одна сумма будет закрыта под сумму долга, вторую сумму получает продавец, после снятия обременения.
В результате данной схемы у покупателя по факту перехода права собственности будут чистые документы, то есть объект будет без залога, без обременений, а банк получит свои денежные средства, которые поступят на ссудный счет, и закроет кредит по факту регистрации перехода права собственности. Данную схему предлагает, к примеру, Совкомбанк.
Раньше были доступны механизмы, когда неипотечному покупателю разрешали, условно и очень упрощенно говоря, помещать деньги в две ячейки – в одну, из которых кладется долг продавца перед банком, в другую – остаток денег. Сейчас такие схемы свернули практически все банки, так как банк хочет быть уверен, что он без своих денег не останется: деньги в ячейке — это не то же самое, что деньги уже на счете банка. То есть, банки теперь в ответ на вопрос, «можно ли организовать переход права до передачи покупателем денег?», по сути отвечают крылатой фразой «можно, но деньги вперед».
В некоторых случаях продавец и покупатель ипотечной квартиры могут вообще избежать необходимости получать согласование банка. Для этого покупатель должен просто иметь на руках всю сумму. В таком случае между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи с внесением задатка. Именно задатка, так как в случае отказа от сделки продавец обязуется его вернуть в двойном размере. Далее покупатель за счет собственных средств закрывает долг продавца по ипотеке перед банком. Выдаются документы на снятие обременений, после чего уже подписывается полноценный договор с переходом права собственности.
Это можно делать последовательно — сначала дождаться документов, снимающих обременения, либо двумя документами, когда практически одновременно подаются два заявления: одно на снятие обременения, другое на переход права собственности.
Как оформлять сделку?
Одна из сложностей продажи ипотечной квартиры состоит в том, что на рынке не сформировались общепринятые схемы оформления таких сделок, поэтому количество, состав и условия договоров, которые придется подписать в процессе, будут зависеть от каждой конкретной ситуации. И ни один из существующих вариантов не считается в полной мере удобным и безопасным для участников сделки, поэтому настоятельно рекомендуется проводить такие сделки с привлечением опытного профессионального риэлтора.
Когда у покупателя есть «живые деньги»
Если речь идет о покупателе, имеющем на руках полную сумму, то, как правило, деньги за квартиру перечисляются покупателем напрямую банку. Это дает покупателю гарантию погашения кредита продавца и, соответственно, прекращения ипотеки.
Банки обычно настаивают на оплате стоимости квартиры до государственной регистрации перехода права собственности на нее, и это создает определенные риски для покупателя, если возникнут какие–либо препятствия для регистрации перехода права собственности, и потребуется расторгать договор.
Оплата после перехода права собственности на квартиру также возможна. По–хорошему, банк ничем не рискует, так как до получения банком денег ипотека сохраняется, несмотря на смену собственника квартиры. Понятно, что на этот вариант банки идут с меньшей охотой, но он, тем не менее, реален. Самое главное при таком варианте – исключить передачу денег непосредственно продавцу. Нет гарантий, что продавец за счет этих денег погасит долг, так как в отношении него могут быть возбуждены исполнительные производства, арестованы счета. Если всю сумму не удастся «донести» до банка, то продавец останется с непогашенным кредитом, а покупатель – с квартирой, обремененной ипотекой.
Продажа квартиры из банка в банк
У подавляющего большинства банков есть вполне рабочий механизм покупки в ипотеку объекта, который находиться в залоге у этого же банка (деньги внутри банка). Поэтому продавцу выгодно найти покупателя, который готов взять ипотеку в этом же банке. Это будет сильно проще и быстрее. Получив согласие от застройщика или уведомив его, подписывается согласованный с банком договор уступки прав по ДДУ: банк дает согласие на снятие одного залога регистрацию перехода и регистрацию нового залога.
Действительно, банки нередко соглашаются на сделку с переводом долга с продавца на покупателя. Здесь порядок действий будет таким:
- Продавец уведомляет банк о намерении передачи долга по ипотеке новому лицу (при условии, что такое условие предусмотрено договором).
- Банк в течение нескольких дней рассматривает это уведомление и одобряет это намерение.
- Покупатель подготавливает пакет необходимых документов на себя, как на заемщика (это те же документы, что требуются для получения ипотеки) и подтверждает свою платежеспособность.
- Если банк все устраивает, то заключается договор цессии, то есть права и обязанности по существующему займу переходят к покупателю с согласия банка. В случае изменения условий кредитования вместо договора цессии банк может заключить новое кредитное соглашение (тот самый двойной залог, о котором говорилось выше).
- После этого подписывается договор купли-продажи и регистрируется переход прав собственности на ипотечную недвижимость новому заемщику с сохранением обременения (залога) квартиры в пользу банка. В этом случае продавец получает только ту часть стоимости квартиры, которая превышает задолженность перед банком (если, конечно, договор купли-продажи был заключен на таких условиях).
Нужно понимать, что любая описанная схема не учитывает множества разных деталей, из-за которых все может пойти не так или вовсе развалиться на любом этапе.
Казалось бы, самый простой способ – это погасить долг перед банком деньгами покупателя (где бы еще найти такого покупателя), но это не всегда так, ведь часть банков снимает обременение после полного погашения кредита не мгновенно, а в течение 30 дней.
Есть очень мало покупателей, готовых отдать существенную часть своих денег и ждать от месяца до полутора сделки, при том что проблемы продавца уже решены. Это риск, причем существенный, и у покупателя должна быть очень веская причина, чтобы на него идти, например, очень выгодная сделка или очень большой дисконт по цене.
У некоторых банков отработан механизм покупки из-под залога другого банка, но здесь надо смотреть, а аккредитован ли в этом банке весь проект (строящейся комплекс). Поэтому, даже если у покупателя на руках свободные (не заемные) деньги, чтобы минимизировать риски и сократить сроки, покупателю лучше стать заемщиком банка кредитора, на минимальную сумму, а потом досрочно погасить ипотеку и спокойно снимать залог.
Нюансы оценки объекта
Некоторые сложные нюансы в договор могут добавить и сами продавец с покупателем. Например, когда речь идет о стоимости сделки, которая указывается в договоре.
Если сделка идет с занижением стоимости договора, могут возникнуть риски в том случае, когда новый покупатель гасит ипотеку за продавца. Например, если покупатель уже отдал деньги, но продавец не подписывает договор, то при обращении в суд покупатель сможет получить только указанную в договоре сумму.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется не расплачиваться живыми деньгами, а обращаться перед сделкой в выдавший ипотеку банк, как было указано выше. Тем более с каждым годом величина сделок с ипотечными квартирами увеличивается и банки уже выработали определенную стратегию по данному направлению.
Если фигурирует материнский капитал
Количество людей и организаций, от которых зависит успешность продажи ипотечной квартиры выглядит угрожающим, поскольку, помимо продавца и покупателя, в ней фигурируют банк и застройщик. Но нельзя забывать, что многие сейчас используют в качестве первоначального взноса материнский капитал, а значит, если попытаться такую квартиру продать, то ко всем прочим участникам добавятся еще органы опеки и пенсионный фонд.
Если на оплату квартиры был использован материнский капитал, на собственника возлагается обязательство выделить доли в праве собственности на квартиру детям. Если недвижимость будет продана без выделения долей детям, есть риск взыскания пенсионным фондом суммы материнского капитала, а также риск оспаривания им сделки по продаже квартиры.
Если речь идет о еще не введенной в эксплуатацию новостройке, то задача становится еще любопытнее. Несмотря на то, что объект еще не достроен и фактически доли выделены быть не могли, риск оспаривания сделки сохраняется. В связи с чем, для отчуждения недвижимости лучше дождаться, когда объект будет достроен, оформить право собственности на квартиру, выделить доли детям, и уже после этого продавать квартиру.
В любом случае для продажи квартиры в этом случае необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, которые обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье.
То есть, сначала должна быть приобретена новая квартира, в ней выделены доли детям, а затем уже продана старая. Также можно положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой недвижимости, если будет дано соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.
Если для оплаты ДДУ продавцы воспользовались ипотекой и материнским капиталом, то перед этим они должны были предоставить в ПФР подлинник нотариально заверенного обязательства, которое гарантирует выделение долей детям. Это означает, что они обязуются зарегистрировать квартиру в свою собственность и в собственность своих детей в течение 6 месяцев. Этот срок исчисляется, начиная с момента, когда ипотечный кредит погашен, заемщику возвращена закладная и в Росреестре зарегистрировано снятие обременения с квартиры.
Для того чтобы провести такую сделку, продавцам предстоит совершить ряд дополнительных действий: в частности, выделить «детскую» долю в новой квартире еще на стадии продажи той квартиры, ипотеку по которой погасили с помощью материнского капитала. Данное действие обязательно должно получить подтверждение со стороны органов опеки, в противном случае такая сделка может быть оспорена. И нужно помнить, что эти действия добавляются к необходимости получить согласие застройщика и банка, а главное – найти продавца, который готов ввязаться в такую сложную сделку.
Где найти покупателя и почём продавать?
Сложность и риски приобретения ипотечной квартиры, как ни странно, отпугивают не всех покупателей. Чаще всего, это покупатели, желающие приобрести квартиру с определенными характеристиками (площадь, планировка, вид из окна) в конкретном ЖК. При этом купить такую квартиру у застройщика уже невозможно. И далеко не всегда такие сделки идут с дисконтом, по крайней мере в ситуации, когда рынок растет.
В некоторых случаях дисконт возникает из–за дополнительных расходов покупателя. Если речь идет о схеме, когда нужно взять кредит, то у покупателя появляются определенные затраты (если изначально он не планировал брать кредит и ему это делать приходится), связанные с переплатой по кредиту. Даже если кредит берется на короткий срок, возникают затраты на оценку и сопутствующие действия, а также на страховку.
Понятно, что если продаваемая физическим лицом квартира конкурирует с квартирами застройщика, и к тому же находиться в залоге у банка, то нужно как–то эту конкуренцию выигрывать. Надо не забывать: приобретая жилье у застройщика покупатель может взять в настоящее время ипотеку под 8,5%, а покупая такой же объект, но у физического лица, он возьмет ипотеку уже в районе 10,5% и выше. Это надо учитывать при определении справедливой цены продаваемой квартиры.
Как следствие квартира, выставляемая физическим лицом, должна быть дешевле предложения застройщика примерно на 15-20%, и тогда они становятся интересными для некоторых покупателей.
При всех описанных сложностях эксперты Капитал–Выкуп считают, что ипотечных квартир, продающихся из-под залога, на рынке будет все больше и больше с каждым годом, а значит, участники рынка постепенно будут вырабатывать более простые, понятные и безопасные правила проведения таких сделок.
