Разбираем тему — квартира в обременении, как продать квартиру которая находится в обременении?
Обременение — это когда квартира находится в залоге у банка. К примеру вы купили квартиру по ипотеке и потом хотите ее продать, или вы хотите купить объект недвижимости находящийся в залоге.
Последнее время, в 2020 году, подобные сделки проводятся всё чаще и чаще. Если в 2019 году статистика по таким сделкам была примерно 1 \ 40, по сравнению с обычными сделками купли—продажи, то в 2020 году уже почти половина сделок купли—продажи приходится на обременённые объекты. Что поделать, кризис, многие лишились работы, нет возможности выплачивать ипотеку, люди не хотят портить свою кредитную историю, собираются в будущем изменить ситуацию и т.д.
Также много квартир в обременении продаётся по причине смены места жительства, банальный переезд.
На сегодняшний день у нас, в агентстве Капитал–Выкуп, 2-3 раза в неделю проходит сделка с обременением и эту тему можно рассмотреть с разных сторон.
- Существуют ли задолженности и просрочки по кредитному договору?
- Есть закладная в договоре по объекту недвижимости или она отсутствует?
Рассмотрим на примере покупателя который нашел квартиру, хочет её купить, а квартира находится в залоге у банка, в ипотеке. Пошаговые инструкции:
- Обратиться к юристу, потому что самостоятельно такую сделку провести сложно.
- Юрист выяснит вопросы по закладной, есть она или нет. Почему это важно? Дело в том, что раньше все сделки проходили по закладным и только так, а на данный момент многие банки применяют упрощенную схему без закладной. Что это дает?
Это дает возможность снятия обременения в упрощенной форме, когда сам банк направляет данные в Росреестр. Никуда ходить не надо, искать закладную по архивам тоже не надо. Все происходит быстрее и проще, в связи с чем совершенно разные сроки и процедура оформления таких сделок.
Сделки с закладными по срокам занимают до трех месяцев, если же сделка с обычным обременением, без закладной, то она занимает стандартные 20 дней. В любом случае при подписании предварительного договора сроки закладываются с запасом на различные форс-мажорные обстоятельства.
Регистрация права собственности на объект под обременением
При регистрации права собственности возможно несколько вариантов в зависимости от банка. К примеру, если мы имеем дело с ипотекой Сбербанка, то у них работает система электронной регистрации, с большинством других банков приходится работать через МФЦ по стандартной процедуре регистрации права собственности.
Что такое электронная регистрация? Это когда посредником между клиентам и регистрирующим органом является не МФЦ а Банк. По сути, то же самое, только к вам приходит договор с электронной подписью (ЭЦП). Услуга эта в банках как правило платная.
Нашли квартиру, что дальше?
Нашли квартиру, узнали что она под обременением, узнали какой банк, какой остаток задолженности перед банком. Продавец собирает пакет документов как и при обычной сделке. Для покупателя в данном случае плюсом является маловероятность наличия других обременений на этом объекте, поскольку банки за этим строго следят и тщательно проверяют квартиры под которые выдают ипотечные кредиты.
Поскольку чаще квартиры покупаются не за наличные деньги, а также по ипотеке, то важным нюансом будет открытие ипотеки в том-же банке по которому находится залоговый объект. К примеру, если у покупателя открыт счет в сбербанке, то и покупаемая квартира должна находится в залоге у сбербанка. Допускаются исключения, но такая сделка пройдет в принципе безопаснее и быстрее.
Если остаток задолженности перед банком у продавца слишком большой?
Если размер задолженности перед банком у продавца велик, то рекомендуется открыть ипотеку этого-же банка, погасить задолженность путем ипотеки, а потом можно досрочно погасить эту ипотеку.
Переплата будет небольшая, потому что если это залоговый объект, то слишком долго ждать погашения — это три месяца. Если это не залоговый объект, то гашение происходит в день подачи на регистрацию.
Рекомендация юриста: Если есть закладная, покупку квартиры лучше оформлять через ипотеку этого-же банка, а не за наличные.
Хороший вариант также — 50 \ 50. Можно использовать аккредитив. Остаток денежных средств отправить на гашение долга в начале сделки и сразу выйти на сделку. Вторая часть денежных средств поступит после регистрации сделки.
К примеру, в Сбербанке при электронной регистрации сделка будет полностью под контролем Банка. И даже если сделка проходит через МФЦ, то сбербанк сам запрашивает в МФЦ сведения о регистрации сделки. Фактически документы приносить в банк не нужно. Денежные средства продавцу поступят именно по факту регистрации сделки, а не по факту наличия документов.
Нюансы сделок с квартирами в обременеии
Сделка по покупке или продаже квартиры под обременением вовсе не так сложна, но есть свои нюансы. К примеру электронная регистрация по залоговым объектам с закладной разрешена не во всех городах. Банк специально клиентов об этом не информирует и необходимо самостоятельно требовать эту информацию.
В любом случае рекомендуем и покупателям и продавцам залоговых квартир в Москве и Подмосковье, привлекать для проведения подобных сделок опытного юриста. Стоимость услуг юристов по недвижимости в Москве значительно ниже возможных рисков. Если хотите чтобы все прошло спокойно, безопасно, без лишних затрат и нервов, то конечно же привлечение профильного юриста является важным и порой определяющим успех всей сделки моментом.
Если у вас возникнут вопросы по продаже или покупке квартиры в залоге, звоните нам в Капитал-Выкуп. Многолетний опыт работы на рынке недвижимости Москвы позволяет нам уверенно и быстро помогать людям решать квартирные вопросы. Если сомневаетесь нанимать юриста по недвижимости или нет, считаете что это дорого? Просто позвоните и проконсультируйтесь. Денег за телефонные консультации мы не берем, а добрый совет порой решает многие сложные вопросы! Удачи!
