Почему запрет на выкуп квартир с задолженностью, увеличит финансовый риск покупателя?
Нередко выкуп квартир с долгами по ЖКХ происходит «с молотка», старые долги с новых владельцев жилья для управляющей организации взыскать не представляется возможным. Новая же мера, которая должна будет предотвратить подобные сценарии, существенно ограничит права участников сделки, спровоцировав ситуации связанные с риском для покупателя и значительными убытками для продавца.
В открытых источниках сообщается, что возможно вскоре появится закон, запрещающий выкуп недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам. Собственник квартиры, для проведения сделки по купли — продаже, должен будет предъявить некий документ подтверждающий, отсутствие у него долгов перед управляющей компанией, чтобы не подставить в дальнейшем покупателя. На сегодняшний день, бывают случаи, когда долги остались от предыдущих жильцов, но расплачиваются по ним уже новые хозяева.
Продажа квартиры с долгами через аукцион
Откуда появляются большие задолженности у продавца, и можно ли привести пример? Каким образом можно разрешить эту проблему? Эксперты по недвижимости говорят, ситуации могут быть различные, обычно долг скапливаться длительный период времени, а решается проблема обыкновенно во время диалога продавца с покупателем.
— Бывает так, собственник скончался, и за коммунальные услуги не платили очень долго или это может быть недееспособное лицо, долг которого копился годами. В таких случаях выкуп жилья с долгом происходит на аукционе, с очень большой скидкой. Риэлторские компании или другие люди покупающие квартиру на торгах, достаточно хорошо зарабатывают на этом, ведь недвижимость продается дешево и ее впоследствии можно выгодно перепродать. Бывают ситуации, в которых замешаны «черные риэлторы», но это встречается не часто.
Но, в большинстве случаев, хозяин квартиры просто не может ее содержать. Задолженность скапливалась довольно длительно, и вот он понял, что дальше так продолжатся, не может. Согласно ГК РФ ст. 210, новый владелец недвижимости не должен выплачивать долги предыдущего собственника, исключение составляет только обязательство оплаты взноса за капитальный ремонт (ст.158 ЖК РФ). Обыкновенно такие ситуации решаются мирным путем, через агентства.
Риски покупателя при покупке квартиры с долгом
Не будет ли ограничивать эта мера права продавцов? Безусловно да, ограничения будут, впрочем собственник не всегда сообщает о своей задолженности, а коммунальщикам получить деньги с новых хозяев квартиры невозможно. Вся сложность состоит в том, что продавец о долгах своих информировать потенциального покупателя не спешит, а не каждый покупатель знает, как правильно проверить квартиру, сделав соответствующий запрос в управляющую организацию.
С другой стороны, новых владельцев квартиры защищает закон и в принципе, в такой ситуации они не очень рискуют. А вот, компании оказывающей услуги довольно непросто получить свои деньги.
Долговые споры лучше решать руководствуясь ГК РФ, а запрет на выкуп квартир с долгами, значительно ущемит права собственника — резюмирует специалист.
Справки об отсутствии долгов при покупке квартиры
Какие инструменты будут предложены государством, чтоб предотвратить выкуп такого жилья? Для осуществления этой меры, власти наверняка заставят собственника предоставить покупателю документ, подтверждающий отсутствие долгов.
На практике — наложить запрет на выкуп квартир с долгами может суд, а некоторые покупатели бывают, как оказалось, очень осведомлены в этом вопросе. Крайне любопытная инициатива: сегодня «неким» документом устанавливающим отсутствие задолженности, является справка, выдающаяся в ТСЖ или управляющей организации.
Любой покупатель перед сделкой купли — продажи может попросить предъявить такую справку у продавца. И если обременение есть, то покупатель уже сам определяется, дать согласие на покупку или нет.
Многие эксперты считают, что запрещать выкуп недвижимости с долгами не стоит. Часто собственники продают жилье с целью расплатится с задолженностью по коммуналке, в случае ее реализации они рассчитывают погасить долг за счет переезда на другую жилплощадь. Накладывая запрет на выкуп квартир с долгами, людям зачастую просто перекрывают кислород. Сейчас существуют инструменты запрета на выкуп жилья с долгом — это решение суда. Если поставщик услуг подает иск, то на такую квартиру накладывают арест. От полного запрета на выкуп недвижимости с долгами мало кто выиграет.
Могут ли в связи с новыми правилами начаться злоупотребления на местах? Не получится ли так, что эта проблема не только не разрешится, но и приведет к коррупции? Некоторые эксперты говорят, что полный запрет на выкуп квартир с долгами, быстро решить проблему не сможет. Более того, это скорее всего усугубит ситуацию. Когда из-за крупной суммы долга по ЖКХ, жилье у владельца будет конфисковано и впоследствии уйдет с молотка, долги конечно будут погашены, но сам объект недвижимости продан за бесценок и в последствии для получения прибыли его перепродадут.
Покупатели будут сильнее подвержены финансовым рискам
Как отразится эта мера на рынке? Есть ли «подводные камни» у этой проблемы? Покупатель в определенной ситуации, может перевести собственнику — должнику деньги, чтоб тот оплатил долг, но если случается форс-мажор и сделка становится невозможной, в этой ситуации покупатель будет сильно рисковать. Как это скажется на рынке, прогнозировать сложно, но если такие запреты начнутся в действительности, то тем, кто попал в эту трудную ситуацию и хочет продать свою собственность, чтоб из нее выйти, придется нелегко. Собственно владельцы квартир с долгом, потеряют единственный инструмент, который помог бы им рассчитаться.
Не исключен и такой случай, при котором выкуп квартир с долгами будет возможен. Продавцу с долгом, к примеру, нужно получить задаток за продаваемую собственность, достаточный для уплаты долга, получить разрешение на продажу и провести сделку. В этом случае, покупатель идет на большой риск, поскольку после погашения долга за его счет, у продавца могут произойти непредвиденные обстоятельства, в связи с которыми он не продаст квартиру покупателю. Понимая эти риски, покупатель наверняка потребует приличную скидку. Впрочем, снижение стоимости не защитит от убытка в случае форс-мажора, как не странно, такая инициатива только увеличит риски для покупателя.
Квартиры с долгами будут продаваться дешевле
Этот законопроект может спровоцировать некоторые проблемы для всех участников рынка. Есть большая вероятность, что собственники недвижимости, кроме своих неприятностей с долгами, будут вынуждены пойти на компромисс с покупателем, и согласится на некоторые уступки, а покупатель сильно рискует, по перечисленным выше причинам. Подводя итоги, можно выделить два неблагоприятных фактора инициативы:
Во-первых, выкуп квартир с долгами будет возможен, при значительных скидках со стороны должника, в силу повышенных финансовых рисков покупателя, соответственно собственник недополучить полную стоимость квартиры.
Во вторых, у покупателя нет никаких гарантий единовременного возврата своих денежных средств внесенных в качестве задатка и потраченных продавцом на погашение задолженности.
