Покупая квартиру и разбираясь в хитросплетениях банковских ипотечных предложений практически все заемщики задаются вопросами: От чего зависит ипотечная ставка? Какую сумму нужно будет выплачивать ежемесячно? Почему у разных банков так отличаются проценты по кредиту? Может ли ипотека быть бесплатной?
Бывает ли бесплатная ипотека?
Нам часто встречается реклама «Ипотека-0%! Успей купить квартиру сегодня!». Естественно, каждый покупатель недвижимости, привлекая ипотечный кредит, взвешивает все риски. Кого-то беспроцентная ипотечная ставка привлечет, но большинство все-таки подумает, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» и будет прав...
Как правило в предложениях банков с бесплатной ипотекой существует два варианта развития событий: либо речь идет о первоначальном взносе, либо замена взноса потребительским кредитом.
Если это 0% в чистом виде, то такая программа на первичном рынке ипотечного кредитования существует, но только для объектов узкого круга застройщиков и клиентов с кристально «белыми доходами» и высоким рейтингом, т.е. далеко не для всех. То-есть в природе ипотечный кредит с нулевой процентной ставкой существует.
Чаще всего имеется ввиду второй вариант нулевого ипотечного взноса – это когда вместо него застройщик, либо его дочерняя компания, предлагает некий микрокредит, который выступает параллельно прямой ипотеке займом на короткий срок и дает чудовищно большую кредитную нагрузку, которую клиент начинает по-настоящему ощущать после того, как им воспользуется. Поэтому вариант больше маркетинговый, нежели чем рабочий.
Мнение экспертов по нулевой ипотеке
Термин «бесплатная ипотека» складывается из нескольких параметров: минимальный первоначальный взнос (от 10%), возможность учета в первоначальном взносе материнского капитала или досрочное погашение материнским капиталом. Так же необходимо учесть тот факт, что некоторые компании (застройщики и банки) могут предлагать 0% ставку в первый год пользования ипотекой, но в дальнейшем ставка будет увеличена.
Ипотека 0% подразумевает собой не процентную ставку, а первый взнос от стоимости квартиры. Банк выдает по 100% стоимости квартиру в ипотеку, но (как всегда есть это «НО») сама процентная ставка будет в разы отличаться от ставки с первоначальным взносом, разница может достигать 5-8%. Что для заемщика становится сразу не очень выгодным приобретением.
При 0% можно приобрести квартиру только по рассрочке, в основном она не такая долгосрочная как ипотека, но переплата действительно составляет 0%. Сроки рассрочки на полгода или год, некоторые застройщики оформляют рассрочки до введения объекта в эксплуатацию, но таких единицы.
Так может быть бесплатной ипотеки не существует?
Ипотека — это кредит, выдаваемый заемщику банком с целью получения прибыли, и никакого смысла выдавать его по нулевой процентной ставке нет. Банковское предложение ипотеки в данном случае подразумевает лишь возможность оформления ипотеки с нулевым первоначальным взносом.
Совсем бесплатной ипотеки быть не может в принципе, ведь по экономическим соображениям банкам это не выгодно. Ипотечная ставка складывается, исходя из нескольких параметров: подтверждения финансовой состоятельности заемщика, его кредитной истории, валюты займа, объема заемных средств, размера первого взноса и срока кредитования.
В настоящее время 11% - это ставка, под которую Центробанк выдает кредит коммерческим банкам. К этой ставке необходимо прибавить прибыль банка в размере 3-7% и получится ставка для заемщика по кредиту 14-18%. От ставки которая получилась банк может сделать скидку, обычно она составляет от 0,25-1%. Получить ее можно получая зарплату через банк - он будет только один или обратиться к ипотечному брокеру. Брокеры работают со всеми банками РФ могут подобрать оптимально выгодные условия и максимальную преференцию для своих клиентов. В итоге процентная ставка по ипотечному кредиту станет меньше отсюда и уменьшится итоговая переплата.
Эксперты Капитал-Выкуп подчеркивают, что если базовая ставка, например, 11,4%, а у застройщика есть бюджет (за счет скидки, к примеру) на собственное субсидирование, то годовая ставка может опуститься до очень низкого уровня, например, до 5%. Вопрос только в том, на какой срок эта ставка будет зафиксирована: на 1 год или на 25 лет. Срок фиксации ставки также зависит от субсидирования застройщика. Поэтому слишком низкие ставки могут быть достигнуты потерей для клиента достаточно большой скидкой, и в этом случае клиенту выгодно будет найти золотую середину, в которой потеря скидки в пользу уменьшения ставки будет самым выгодным вариантом. Например, 8% на 25 лет – идеальный вариант.
Способы обмана ипотечных заёмщиков
- Варианты обмана ипотечных клиентов встречаются нечасто, так как влияют на репутацию конкретной компании. Но все-таки они встречаются и чаще всего в низкой маркетинговой ставке, которая звучит только в рекламе, но в кредитном договоре не прописывается. Клиент, который сразу не все спросил и проверил, может получить неприятный сюрприз, на подписании кредитного договора, получив не обещанные 7% или 8%, а 11,4%.
- Также встречаются варианты обмана со скидкой на квартиру, при которой клиенту делают расчет с учетом скидки в соотношении с низкой ставкой (акцией на субсидированную ставку от застройщика), но перед самым подписанием документов, может получиться так, что клиенту придется судорожно искать дополнительные 300 – 400 тысяч рублей.
- Распространенным способом обмана ипотечных заемщиков бывает и то, что при нулевой процентной ставке могут появиться скрытые ежемесячные комиссии 1-2%. В принципе обманом можно считать сам аннуитетный платеж. В этом случае заемщик ежемесячно оплачивает ежемесячными равными платежами свой кредит.
- По итогам выплат по ипотечному кредиту заемщик переплатит на 20-30% больше чем по дифференцированному платежу. Заемщик должен писать заявление на полное или частичное погашение кредита обычно за две недели. Если заемщик не укладывается в срок, он платит штраф, обычно это 2-4%. Так как проценты начисляется ежемесячно, то при полном погашении кредита в начале месяца, клиент все равно должен заплатить проценты за все следующие дни до дня списания.
- Еще один вариант обмана может быть связан со страхованием. Заведомо банки предлагают «свой» ограниченный список страховых компаний, при использовании которых клиент в перспективе переплачивает, не имея возможности выбрать.
Потенциальным ипотечным заёмщикам следует понимать, что банку невозможно обмануть заемщика, ведь вся его деятельность регулируется законодательством, и у него просто нет инструментов для того, чтобы это сделать. Следовательно, все вышеперечисленные примеры, по законодательству не являются обманом и относятся к случаям, когда заемщик невнимательно ознакомился с договором либо переоценил свои силы и взял, например, валютную ипотеку при том, что доход у него исключительно в рублях.
Как избежать обмана?
Чтобы избежать обмана с ипотекой, клиентам стоит просто задать (желательно в Email переписке) уточняющие вопросы: про цену квартиры, которая будет указана в договоре долевого участия в строительстве, ставки и срока, которые будут прописаны в кредитном договоре. Эксперты Капитал-Выкуп подчеркивают, что порядочный застройщик без всяких сомнений может предоставить такую информацию, не испугавшись переписки.
В первую очередь необходимо попросить менеджера распечатать график платежей с разбивкой ежемесячных взносов на тело кредита и процентов (можно будет увидеть реальную переплату). Кроме того, стоит заранее ознакомится с возможностью досрочного (частичного/полного) погашения (присутствуют ли комиссии и мораторий), посмотреть какие штрафные санкции предусмотрены за просрочку ежемесячных платежей и неоплату страховки.
Всегда помните, что если Вам предлагают ипотеку по низкой ставке, нужно не бросаться на громкую рекламу, а внимательно изучать все условия договора, в том числе размер комиссии, возможные переплаты. Вообще стоит проводить расчеты по ипотечным программам в разных банках, чтобы сравнить условия и выбрать максимально удобные для себя.
В первую очередь, при выборе того или иного кредитного предложения, необходимо обратить внимание на эффективную процентную ставку, которую банки обязаны декларировать, а также на возможные дополнительные платежи.
С учетом нестабильности курсов валют, в настоящее время лучше отказаться от возможности приобретения квартиры по валютному кредиту, невзирая на привлекательные ставки.
Подводя итог можно отметить, что обман со стороны застройщика - явление крайне редкое. Однако стоит внимательно подойти к этому вопросу, не бросаться на громкую рекламу и внимательно изучить все условия договора. Эксперты Капитал-Выкуп отмечают, что варианты ипотеки - 0% все-таки существуют, но в 99% случаев бесплатная ипотека – это всего лишь маркетинговый ход, позволяющий привлечь немало клиентов.
