Если квартира дважды продана, кому она будет принадлежать?

Если квартира дважды продана, кому она будет принадлежать?

Дважды проданные квартира, такая ситуация не впервые рассматривается в наших судах, но однозначного решения так и нет, каждый случай индивидуален. Правду приходится искать месяцами, а то и годами, дела передаются из суда одной инстанции в другую, вплоть до Верховного суда РФ.

Об одном таком случае, произошедшем в Московской области, мы и поговорим.
Одну и туже квартиру купили два покупателя. Подобное вполне может произойти, если на этапе строительства дома происходит смена застройщика.

В нашем случае, спор за квартиру не смог решить областной суд и дело было передано в Верховный суд, который начал рассмотрение дела с установления факта владения. Кто был первым владельцем? Ведь по логике, если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности будет его.

Судебная тяжба затянувшаяся на годы

Рассмотрим нашу реальную ситуацию, не вдаваясь глубоко в подробности.

В 2015 году житель Московской области оплатил квартиру в строящейся многоэтажке. Обошлась ему квартира на стадии строительства в четыре миллиона триста тысяч рублей. Застройщик - индивидуальный предприниматель.

Застройщик должен был передать ключи в третьем квартале 2018 года, но своих обязательств не выполнил, и в том же году заключил договор о совместной деятельности с неким ООО.

По условиям договора это общество стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика. Прошёл ещё год и районный суд признал за новой фирмой право собственности на квартиру, которая ещё пять лет назад была оплачена нашем героем.

Когда дом был достроен, компания застройщик начала распродавать достроенное жилье и эта квартира приглянулась некоему гражданину. Новый покупатель подписал на нее договор купли-продажи. По договору компания должна была сначала зарегистрировать за собой право собственности на эту квартиру, а потом передать ее покупателю. Но компания ничего не сделала. Тогда покупатель сам пошел в суд и потребовал признать за ним право собственности на жилплощадь.

И местный районный суд принял сторону нового покупателя. А вот первый покупатель узнал об этом иске только после того, как его уже рассмотрел районный суд. Возмущенный гражданин подал апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к компании застройщику и второму покупателю.

Первый покупатель потребовал признать право собственности на квартиру за ним. Слушал этот спор Московский районный суд. Суд встал на сторону первого покупателя, признав его собственником и отклонил иск второго покупателя. Позже был еще один суд - Четвертый кассационный. И он согласился с решением областного суда. Тогда второй покупатель, несогласный с таким решением пожаловался в Верховный суд РФ.

Судебный спор из-за дважды проданной квартиры

Верховный суд РФ, внимательно изучив материалы этого спора решил, что согласно статье 398 ГК РФ, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать возвратить её и передать ему.

Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то победит тот, кто первый предъявил иск.

Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.

Применительно к недвижимости это правило разъясняется в постановлении Пленума Верховного суда N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 (от 29 апреля 2010 года).

В постановлении Пленумов дословно сказано следующее. Если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о государственной регистрации права собственности того лица, кому недвижимость уже передана во владение.

Другим покупателям остается только требовать от должника возмещения понесенных убытков, - подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

По мнению Верховного суда, именно это не учёл краевой суд. Он допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кого-либо из истцов.

Юристы-эксперты по подобным спорам единодушны в своем мнении — такая двойная продажа квартир до сих пор остается насущной проблемой. И вывод, к которому пришел в этом споре Верховный суд, вполне соответствует уже сложившейся в стране судебной практике.

Верховный суд уже рассматривал аналогичные споры и всегда подчеркивал, что при рассмотрении подобных ситуаций нужно выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кого-либо из покупателей

В нашем случае, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила принятые решения апелляции и первой кассации и вернула дело на новое рассмотрение в Московский областной суд, который встал на сторону первого покупателя.

Капитал-Выкуп