В условиях снижения спроса на жильё и повышенных ипотечных ставках участников рынка недвижимости интересует вопрос — будут ли снижаться цены на новостройки? Ставки кредитов для застройщиков выросли и логично предположить, что в таких обстоятельствах новых проектов новостроек на рынке будет становиться меньше и в условиях пониженного спроса цены на жильё начнут снижаться.
Подобные вопросы были озвучены и обсуждались на недавней встрече девелоперов «Девелопмент России — быть или не быть», организованной Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД). На встрече обсудили будущее рынка, какие проекты имеют наилучшие перспективы и насколько перспективно сейчас начинать строительство новых жилых комплексов.
Что будет с ценами на новостройки?
Ситуация двоякая, ведь, с одной стороны, потребность в жилье в Московском регионе есть. Показатели обеспеченности россиянина жильем по-прежнему в несколько раз ниже, чем в Европе. С другой стороны, резко возросла себестоимость жилья из-за подорожавших стройматериалов. По словам экспертов, возросшая стоимость строительства и как следствие готовых объектов недвижимости вовсе не означает, что такими же темпами будет дорожать и жилье. Многое зависит от спроса: если он резко упадет, цены как минимум встанут. Ситуация неприятная для застройщиков, несмотря на государственную поддержку, в частности возврат льготной ипотеки, правда с повышенной ставкой.
«Земля дорожает, инфраструктура дорожает, стройка дорожает. Если сейчас понизить цены (на жилье. — Прим. ред.), на новый проект денег не хватит с учетом инфляции 20%» — заметил Александр Шарапов, президент РГУД.
Банки поддерживают цены на жильё
Банки, кредитующие застройщиков, помогают удерживать цены на жильё для конечных потребителей. Они требуют высокой прибыли как гарантии устойчивости компании и это безусловно отражается на стоимости жилья.
Аналогичная ситуация и на рынке апартаментов: выросла себестоимость строительства, средняя цена лота увеличивается. Снижения цен никто не ждет — по мнению застройщиков, они будут расти.
Прогноз цены для потребителей?
Конечные цены на новостройки сложно прогнозировать, поскольку в настоящее время они сильно зависят не столько от экономической ситуации, сколько от политической обстановки, а также от конкуренции и внутренней структуры рынка.
Ситуация разная и в регионах. Так, Новосибирские девелоперы в массе, не планируют останавливать стройки, их вполне устраивает заявленная Центробанком ставка 15% годовых для кредитования застройщиков.
В Татарстане настроения девелоперов совсем другие, новые проекты заморожены, потому что не срастается ни одна финансовая модель. Имеется много объектов которые находятся на начальных этапах строительства, продажи по ним уже начались и застройщикам нужно достроить объекты оставшись в рамках взятых на себя обязательств. Казанские девелоперы, которые еще вчера были вполне успешными и продуктивными, просто отказываются строить в регионе в нынешних условиях.
Региональным застройщикам, для которых ставки более высокие, чем для столичных, и до этого было непросто. Теперь окупаемость проектов достигла 25 лет и более. Смысл в их реализации исчез.
Что будет с проектами апартаментов?
Большинство апарт-проектов ждут от профильных министерств предложений льготных кредитов. Без этого начинать новые проекты рискованно. Что касается уже строящихся объектов, то в выигрыше оказались практически готовые ко вводу комплексы. Те, что были на стадии оснащения юнитов мебелью и всем необходимым для жизни гостей, оперативно и без резкого увеличения расходов дооснастили номера за счет импортозамещения.
Проектам, которые находятся на стадии отделки, приходится куда труднее: у них возникли проблемы с получением фурнитуры, замены которой в России нет. Московские девелоперы возлагают надежды на китайских партнеров, которые должны заменить европейские аналоги. Впрочем, китайские коллеги смогут заменить далеко не всё, особенно в части инженерии.
Спрос на апартаменты, которые находятся на начальной стадии строительства, в апреле замер, и даже те, кто хочет сейчас выгодно вложить деньги на укрепившемся рубле, не рискуют покупать объект на стадии котлована: нет гарантий того, что он будет достроен.
При этом строительство абсолютно всех уже начатых проектов в Москве ведется. Даже иностранные инвесторы, заявляющие о выходе из российского рынка, достраивают свои проекты самостоятельно. Новые проекты сейчас, к сожалению, не начинают ни иностранные, ни российские компании.
Куда инвестировать деньги?
Доля квартир-студий и апартаментов в целом, за пандемию выросла во многих городах, в том числе и в Москве. Они остаются самым верным инвестиционным вариантом до сих пор. Правда, спрос на такое жильё характерен скорее для Москвы и Санкт-Петербурга и в гораздо меньшей степени для региональных городов, даже для таких мегаполисов как Новосибирск, где все последние годы квартиры-студии строились очень активно, потребность в них давно удовлетворена, а с учетом вторичного рынка спрос на «малогабаритки» начинает падать.
В региональных центрах нет такого объема стремящихся в мегаполисы молодых людей, для которых студии становятся первым жильем. В итоге в регионе студии используются как способ вложить деньги с последующей перепродажей такого жилья. Сдать его гораздо сложнее, чем в Москве или Петербурге. Большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры — и для собственного проживания, и для сдачи в аренду.
Что касается Москвы и Петербурга, то здесь спрос на студии обеспечивает ежегодный приток студентов и абитуриентов со всей страны, которые остаются работать здесь же. Остаются востребованными в Москве (а значит, хороши в качестве инвестиции) несервисные апартаменты, которые представлены в настоящее время в широком ассортименте. В частности наша компания Капитал-Выкуп в настоящее время с интересом рассматривает все варианты выкупа апартаментов как способ вложения средств частных инвесторов сотрудничающих с нами и чьими деньгами мы оперируем в сделках срочного выкупа недвижимости. Желаем Вам удачи в жизни и успешных инвестиций в своё будущее!
