Многие думают, что продать ипотечную квартиру невозможно. На самом деле существует 3 схемы продажи квартиры в ипотеке. В этой статье мы рассмотрим возможные варианты реализации залогового объекта с минимальными рисками и потерями.
Продажа ипотечной квартиры
Главное условие, если вы намереваетесь продать ипотечную квартиру – это разрешение банка, выступающего в роли залогодержателя. Безусловна такая сделка отличается от стандартной продажи и занимает больше времени. В первую очередь изучите договор ипотеки и убедитесь, что в документе нет пункта, запрещающего продажу ипотечного жилья. Узнайте на каких условиях банк даст соглашение на продажу, есть ли штрафные санкции, а также узнайте точную сумму долга по кредиту.
После того как банк дал разрешение на продажу жилья следует заняться поиском покупателя, готового приобрести жилье, находящееся под обременением. Когда покупатель найден следует обратиться к нотариусу для оформления предварительного договора. Этот документ гарантирует залогодержателю, что покупатель согласен приобрести ипотечное жилье на определенных условиях.
Схема сделки купли-продажи может проходить по 3 сценариям
- Погашение долга. Покупатель выплачивает аванс в размере задолженности. Собственник выплачивает банку долг, снимает недвижимость из-под обременения. Далее сделка купли-продажи проходит по традиционной схеме.
- Смена заемщика. По второй схеме покупатель приобретает ипотечный кредит. В этом варианте банк рассматривает смену заемщика. Ипотека переходит другому лицу, которое берет на себя выполнение кредитных обязательств по установленной схеме. При желании покупатель может изменить условия кредитования, оформив рефинансирование, что позволяет изменить срок выплат и схему погашения долга.
- Замена объекта залога. Третья схема – процедура сложная и тут следует учитывать требования кредитора. Например, некоторые финансовые организации вовсе запрещают менять объект залога. Некоторые разрешают обмен только спустя 3-5 лет (не меньше 2/3 срока) после оформления ипотечного договора.
Используя одну из 3 схем продажи квартиры в ипотеке можно легко реализовать или поменять жилье. Некоторые компании специализируются на выкупе ипотечного жилья. При этом важно учитывать, что при срочной продаже собственник теряет не менее 20-30% от рыночной стоимости.
Специфика выкупа квартиры в ипотеке
Ситуации бывают разные. Хорошо, когда заемщик исправно выплачивает кредит, не имеет задолженностей и нарушений перед банком. Основная сложность – поиск покупателя, если продажа необходима в срочном порядке, то потери неизбежны. Если спешить некуда, то на сделке купли-продажи можно еще и заработать.
Как продать ипотечную квартиру
- Найти компанию, которая готова предоставить собственные средства на время поиска покупателя.
- Заявить банку о намерении досрочно погасить кредит.
Далее доверенная компания занимается оформлением формальностей и поиском покупателя. При этом оформляется новые кредитный и залоговый договоры. После оформления купли-продажи часть суммы возвращается компании, а часть переходит к продавцу. При такой схеме заемщик может рассчитывать на продажу ипотечного жилья по цене, максимально приближенной к рыночной.
