Как известно, с 13 марта 2014 года правительство запустило субсидирование ипотечной ставки для новостроек (постановление № 220). Большинство экспертов рынка недвижимости вскоре отметили огромную пользу от субсидирования ипотеки первичного рынка. Спрос на новостройки оживился, застройщики получили ощутимую поддержку. 1 октября на Всероссийском жилищном конгрессе представитель АИЖК сообщил: если в 2009 году рынок ипотеки упал в 4,5 раза, то в 2015 году это падение составило всего лишь 30%.
Вполне понятно, почему сейчас такая же идея обсуждается для рынка вторичного жилья. Правда, в конечном итоге она все равно рассчитана на активизацию спроса на новостройки. Новая схема предполагает проведение так называемых связных сделок на вторичном и первичном рынках, в рамках которых продавец «вторички» потом обязательно купит новострой.
Сложности связки между первичным и вторичном рынком
Давайте рассмотрим какие сложности, невидимые на первый взгляд, могут возникнуть. Проблема в том, что озвученная в правительстве РФ идея не соответствует технологиям проведения сделок на двух разных рынках – первичном и вторичном – и отчасти противоречит интересам клиентов. Не случайно в докризисные времена по оценке агентства «Капитал-Недвижимость» до 85% сделок на вторичном рынке были встречными, но при этом покупать в качестве альтернативы квартиру в новостройке был готов только каждый пятый продавец «вторички». Почему так происходило?
Если вся цепочка сделки строится на вторичном рынке, то там происходит одновременное подписание всех участвующих в цепочке договоров купли-продажи, затем регистрация переходов прав собственности, и только после такой регистрации проводятся взаиморасчеты по каждой сделке. Но покупка продавцом вторичного жилья квартиры в новостройке осуществляется по иной схеме: сразу после продажи старой квартиры он в обязательном порядке должен получить деньги, для того чтобы сделать первый взнос за квартиру в новостройке. Однако затем, закон позволяет ему в любой момент, как свободному человеку передумать покупать квартиру в новостройке.
Теперь вопрос встанет более остро: как быть с уже выданной льготной ипотекой, субсидированной не кем-нибудь, а государством? Ведь механизма для того, чтобы забрать ее обратно, не существует. Во всяком случае, пока не существует. Кроме того, покупка квартиры в новостройке чаще всего предполагает отложенное решение жилищного вопроса (сдачи объекта придется подождать). Прибавим сюда классические риски задержки строительства и «недостроя». Поэтому даже в стабильные времена далеко не все продавцы «вторички» хотели покупать новострой. Теперь же эти опасения только лишь усилятся.
Риск отказа в регистрации перехода права собственности
Можно предположить, что условием связной сделки станет прямое перечисление суммы льготного кредита на счет застройщика (в качестве оплаты бывшим собственником «вторички» квартиры в новостройке) и что это перечисление будет осуществляться сразу же после подписания договора купли-продажи. Но при этом у покупателя вторичного жилья сохранятся риски, связанные с возможным отказом в регистрации перехода права собственности.
В общем, ожидаемый эффект возможен только при условии создания четкого и понятного механизма реализации программы. В компании «Инком-Недвижимость» полагают, что решение вопроса требует обязательного участия в обсуждении профессионального риэлторского сообщества. Однако наши комментаторы сообщили, что авторы идеи из правительства РФ пока не обращались за советом в Российскую гильдию риэлторов.
Кому будет выдаваться кредит?
Вопрос в том, кому будет выдаваться кредит. Покупателю «вторички»? Если это так, то условием выдачи кредита будет последующее действие не того, кто получил ипотеку, а того, кто обещал продать «вторичку» и купить новострой, – а это уже бред. Такая идея логически не срабатывает.
Значит, надо давать деньги тому, кто продает «вторичку» и покупает «первичку». Скорее всего, в ипотечный договор забьют условие о том, что ипотечный кредит будет перечисляться только после государственной регистрации договора о купле-продаже вторички. Этот механизм не обойдется без риэлторов или, по крайней мере, без их консультации. Думаю, размер комиссии у риэлторов за такую работу вряд ли будет как-то принципиально отличаться от обычного размера при работе с ипотекой и «цепочкой». Но если это будет очень сложно, тогда, возможно, встанет вопрос о выстраивании риэлторами таких цепочек за отдельные деньги. Но для начала надо посмотреть на постановление правительства, которое выйдет.
Насколько увеличится количество сделок на вторичном рынке?
Если будет такая льгота, то количество сделок на вторичном рынке увеличится, но насколько – я прогнозировать затрудняюсь. Наверняка меньше, чем в Москве. И это не вызовет роста цен на вторичном рынке. Много ли будет «кидальщиков», которые «вторичку» продадут, деньги получат, но «первичку» покупать не станут? Скорее всего, что ДА. Ведь льготный кредит на «вторичку» дается ее покупателю, а условия должен соблюсти ее продавец, который никаких обязательств перед банком не несет.
Эксперты Капитал-Недвижимость неоднократно совершали встречные сделки с участием и «первичной», и «вторичной» недвижимости. В такой цепочке своими деньгами всегда рискует продавец «вторички», вносящий залог застройщику, так как продажа и покупка проходят как две отдельные сделки. Для гарантирования связных сделок рекомендация у нас одна: такие сделки должны сопровождаться профессиональными риэлторами, которые в каждом конкретном случае будут предлагать индивидуальные механизмы сделки.
Большинство сделок проходит с участием и первички и вторички
В среднем 60% сделок на рынке недвижимости Москвы происходят с участием «первички» и «вторички». У многих людей нет свободных денег для улучшения своих жилищных условий, поэтому для приобретения нового жилья они сначала вынуждены продать квартиру на вторичном рынке. Однако с начала 2015 года количество сделок на вторичном рынке уменьшилось в среднем в два раза по сравнению с прошлым годом. Стоимость готовых квартир в рублях снизилась примерно на 10%.
Введение программы льготной ипотеки для вторичного рынка приведет к росту количества сделок на 5-10%. При этом стоимость вторичных квартир может опустится на уровень конца 2014 года.
Такого механизма, который может заставить продавцов вторичной недвижимости покупать именно новостройки, сегодня нет. Для того, чтобы это гарантировать, необходимо создание, условно говоря, тройственного договора, по которому продавец «вторички» будет обязан сделать именно это. Скорее всего, переведя деньги через тот же самый банк, который выдал ипотечный кредит.
