Как избавиться от ипотеки?

Как избавиться от ипотеки?

Нынче многие россияне сталкиваются с ежемесячно растущими финансовыми проблемами и с нетерпением дожидаются выплаты последнего ипотечного взноса… Как же быть в ситуации, когда выплата ипотечных взносов стала вовсе невмоготу? Наилучший выход - избавиться от ипотечной квартиры путём её продажи. Какие трудности возникают в данном случае?

Не спешите продавать квартиру в ипотеке

Как показывает практика, в подобных вопросах спешка окажется неуместной. Решая: как избавиться от ипотеки, стоит узнать, что наличие просроченных платежей в течение двух-трёх месяцев вовсе не является сигналом к панике. Не нужно пытаться "играть в прятки" с банком путём отключения телефонов. В данной ситуации банковская структура выступает в роли пострадавшей стороны, поэтому, такое поведение заёмщика она может расценить негативно. Человеку, имеющему проблемы с ипотекой, не надо бояться посещения банковского кредитного консультанта - встреча с ним, на поверку, окажется вовсе не страшной и наверняка поможет развеять волнения заёмщика.
 
Как-бы то ни было, если возможность выдерживания платёжного графика у заёмщика отсутствует, перед ним открываются две перспективы. Третью - персональное банкротство, обсуждать пока не стоит, так как ещё не вступили в силу соответствующие законодательные нормы, а на практике нет прецедентов решения данного вопроса. В результате, остаются: реструктуризация долга или, как опоминалось выше, продажа "ипотечной" квартиры.
 
В различных финансовых учреждениях к вопросу реструктуризации подходят по-разному. Банки едины лишь в следующем: отсутствующая платёжеспособность заёмщика считается временным явлением, ввиду чего, нет смысла в разрыве с ним кредитного договора. Не все банки предоставляют клиентам "кредитные каникулы". В то же время, оплата исключительно процентов в течение нескольких месяцев, не возмещая основной долг, - ситуация весьма распространённая. В таких случаях, не нужно бояться прихода "коллекторов" и кредитная история, скорее всего, не пострадает.
 
Как показывает практика, вопрос с реструктуризацией подходит далеко не всем. Тогда на первый план выдвигается необходимость продажи недвижимости.

Решение о продаже квартиры в ипотеке принято!

Юристы уверены в наибольшей неуязвимости трёхсторонней схемы с участием продавца, покупателя, банка (владельца, будущего владельца, залогодержателя). Проведение этой процедуры подразумевает получение согласия в банке. Как правило, получить подобное разрешение вовсе не сложно (однако, период ожидания может оказаться весьма волнительным для клиента). Финансовая организация рассматривает такую операцию в качестве досрочного погашения ипотечного займа. Продавцом будут получены средства, вырученные, благодаря продаже залоговой квартиры. Если рыночная стоимость недвижимости превышает сумму долга, продавец в праве рассчитывать на получение "лишних" денег.
 
После получения разрешения, касающегося продажи квартиры, понадобится озаботиться поиском покупателя. Сегодня большинство людей перестало бояться покупки "несвободного" жилья. Тем не менее, следует удостовериться в готовности покупателя к выплате банковский организации всей суммы долга до того, как будет заключён договор "купли-продажи". Чтобы стороны чувствовали себя спокойно, необходимо оформить нотариально заверенный договор задатка. В данном документе непременно должно быть предусмотрено внесение всех условий: обязательств продавца, процедуры, сроков расчётов.
 
Погасив банковский долг (выплатив суммы штрафов по просроченным платежам), покупатель производит выдачу "закладной" на недвижимость. Данный документ - официальное свидетельство, говорящее об отказе банка от залога. Также, не лишним окажется получение справки (нескольких экземпляров), удостоверяющей отсутствие задолженностей.
 
Наличие закладной - снование для обязательного посещения регистрационной палаты. Здесь продавцом, покупателем выполняется заполнение заявления, касающегося снятия с недвижимости обременения ипотеки. Далее производятся: заключение договора "купли-продажи", переоформление собственности на новоявленных владельцев, получение остатка суммы. 

Не стоит доводить дело до судебного разбирательства!

Добровольный порядок решения вопроса считается относительно простым. Реализация недвижимости в судебном порядке является болезненным, невыгодным вариантом. У должника отсутствует возможность влияния на вопрос выбора покупателя квартиры, установки её цены. Это - прерогатива банка, которому выгодно провернуть дело побыстрее (зачастую, путём продажи с аукциона). Заёмщик не сможет поучаствовать даже в установке начальной цены (её определяет суд). Банк в праве осуществить снижение начальной стоимости при повторах аукционов. В реальности скорее всего ипотечный должник вряд ли сможет рассчитывать на получение какой-либо суммы при продаже залоговой недвижимости.
 
Разумный должник может озаботиться вопросом: возможен ли обмен квартиры на другой вариант с меньшим метражом, стоимостью, чтобы это обеспечило уменьшение ежемесячно выплачиваемых сумм? К сожалению, пока ведущие российские банки не готовы соглашаться на подобные процедуры. Также, они не согласны идти на замену плательщиков по ипотечным договорам. Из-за этого, новому хозяину недвижимости не удастся выплачивать долг, согласно прежнего графика.
 
В будущем эксперты рассчитывают на большую гибкость банков в вопросах такого рода по причине всероссийского роста объёмов задолженностей по просроченным ипотечным займам, которые оказываются невыгодными финансовым структурам.

Что остается после продажи ипотечной квартиры

Какой же окажется сумма ущерба, причинённого заёмщику продажей недвижимости в залоге? Тут большую роль играет время осуществления подобной процедуры. К примеру, системой аннуитетных платежей предусмотрено прибавление к сумме ежемесячной выплаты лишь процентов в течение первых нескольких лет. Стоит относиться к выплаченным процентам, как к арендной плате проживания в квартире, которая могла-бы оказаться вашей при удачном стечении обстоятельств как для заёмщика, так и для самого государства. В то же время, если квартира продаётся в течение первых нескольких лет со дня оформления кредита, придётся принять, как должное, большой продажный дисконт из-за солидного остатка долга банку. Меньшее количество времени ношения кредитного "бремени" обуславливает больший размер ущерба после высвобождения от такового. Утешает лишь то, что в течение нескольких лет цена на вашу недвижимость может подскочить, за счёт чего, заёмщик в результате может оказаться в существенном "плюсе".
 
Не нужно рассчитывать на решение проблемы "как-тот вдруг", "разорение банка" - такие надежды могут стать причинами того самого персонального банкротства, которое до сих пор в нашем государстве не узаконено. Решительные, разумные действия помогут с наименьшими потерями выйти из трудной ситуации.

Автор: Капитал-Выкуп