Бесплатная ипотека в Москве - правда или обман заёмщиков?

Бесплатная ипотека - правда или обман заёмщиков

Покупая квартиру и разбираясь в хитросплетениях банковских ипотечных предложений практически все заемщики задаются вопросами: От чего зависит ипотечная ставка? Какую сумму нужно будет выплачивать ежемесячно? Почему у разных банков так отличаются проценты по кредиту? Может ли ипотека быть бесплатной?

Бывает ли бесплатная ипотека?

Нам часто встречается реклама «Ипотека-0%! Успей купить квартиру сегодня!». Естественно, каждый покупатель недвижимости, привлекая ипотечный кредит, взвешивает все риски. Кого-то беспроцентная ипотечная ставка привлечет, но большинство все-таки подумает, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» и будет прав...

Как правило в предложениях банков с бесплатной ипотекой существует два варианта развития событий: либо речь идет о первоначальном взносе, либо замена взноса потребительским кредитом.

Если это 0% в чистом виде, то такая программа на первичном рынке ипотечного кредитования существует, но только для объектов узкого круга застройщиков и клиентов с кристально «белыми доходами» и высоким рейтингом, т.е. далеко не для всех. То-есть в природе ипотечный кредит с нулевой процентной ставкой существует.

Чаще всего имеется ввиду второй вариант нулевого ипотечного взноса – это когда вместо него застройщик, либо его дочерняя компания, предлагает некий микрокредит, который выступает параллельно прямой ипотеке займом на короткий срок и дает чудовищно большую кредитную нагрузку, которую клиент начинает по-настоящему ощущать после того, как им воспользуется. Поэтому вариант больше маркетинговый, нежели чем рабочий.

Мнение экспертов по нулевой ипотеке

Термин «бесплатная ипотека» складывается из нескольких параметров: минимальный первоначальный взнос (от 10%), возможность учета в первоначальном взносе материнского капитала или досрочное погашение материнским капиталом. Так же необходимо учесть тот факт, что некоторые компании (застройщики и банки) могут предлагать 0% ставку в первый год пользования ипотекой, но в дальнейшем ставка будет увеличена.

Ипотека 0% подразумевает собой не процентную ставку, а первый взнос от стоимости квартиры. Банк выдает по 100% стоимости квартиру в ипотеку, но (как всегда есть это «НО») сама процентная ставка будет в разы отличаться от ставки с первоначальным взносом, разница может достигать 5-8%. Что для заемщика становится сразу не очень выгодным приобретением.

При 0% можно приобрести квартиру только по рассрочке, в основном она не такая долгосрочная как ипотека, но переплата действительно составляет 0%. Сроки рассрочки на полгода или год, некоторые застройщики оформляют рассрочки до введения объекта в эксплуатацию, но таких единицы.

Так может быть бесплатной ипотеки не существует?

Ипотека — это кредит, выдаваемый заемщику банком с целью получения прибыли, и никакого смысла выдавать его по нулевой процентной ставке нет. Банковское предложение ипотеки в данном случае подразумевает лишь возможность оформления ипотеки с нулевым первоначальным взносом.

Совсем бесплатной ипотеки быть не может в принципе, ведь по экономическим соображениям банкам это не выгодно. Ипотечная ставка складывается, исходя из нескольких параметров: подтверждения финансовой состоятельности заемщика, его кредитной истории, валюты займа, объема заемных средств, размера первого взноса и срока кредитования.

В настоящее время 11% - это ставка, под которую Центробанк выдает кредит коммерческим банкам. К этой ставке необходимо прибавить прибыль банка в размере 3-7% и получится ставка для заемщика по кредиту 14-18%. От ставки которая получилась банк может сделать скидку, обычно она составляет от 0,25-1%. Получить ее можно получая зарплату через банк - он будет только один или обратиться к ипотечному брокеру. Брокеры работают со всеми банками РФ могут подобрать оптимально выгодные условия и максимальную преференцию для своих клиентов. В итоге процентная ставка по ипотечному кредиту станет меньше отсюда и уменьшится итоговая переплата.

Эксперты Капитал-Выкуп подчеркивают, что если базовая ставка, например, 11,4%, а у застройщика есть бюджет (за счет скидки, к примеру) на собственное субсидирование, то годовая ставка может опуститься до очень низкого уровня, например, до 5%. Вопрос только в том, на какой срок эта ставка будет зафиксирована: на 1 год или на 25 лет. Срок фиксации ставки также зависит от субсидирования застройщика. Поэтому слишком низкие ставки могут быть достигнуты потерей для клиента достаточно большой скидкой, и в этом случае клиенту выгодно будет найти золотую середину, в которой потеря скидки в пользу уменьшения ставки будет самым выгодным вариантом. Например, 8% на 25 лет – идеальный вариант.

Способы обмана ипотечных заёмщиков

  1. Варианты обмана ипотечных клиентов встречаются нечасто, так как влияют на репутацию конкретной компании. Но все-таки они встречаются и чаще всего в низкой маркетинговой ставке, которая звучит только в рекламе, но в кредитном договоре не прописывается. Клиент, который сразу не все спросил и проверил, может получить неприятный сюрприз, на подписании кредитного договора, получив не обещанные 7% или 8%, а 11,4%.
  2. Также встречаются варианты обмана со скидкой на квартиру, при которой клиенту делают расчет с учетом скидки в соотношении с низкой ставкой (акцией на субсидированную ставку от застройщика), но перед самым подписанием документов, может получиться так, что клиенту придется судорожно искать дополнительные 300 – 400 тысяч рублей.
  3. Распространенным способом обмана ипотечных заемщиков бывает и то, что при нулевой процентной ставке могут появиться скрытые ежемесячные комиссии 1-2%. В принципе обманом можно считать сам аннуитетный платеж. В этом случае заемщик ежемесячно оплачивает ежемесячными равными платежами свой кредит.
  4. По итогам выплат по ипотечному кредиту заемщик переплатит на 20-30% больше чем по дифференцированному платежу. Заемщик должен писать заявление на полное или частичное погашение кредита обычно за две недели. Если заемщик не укладывается в срок, он платит штраф, обычно это 2-4%. Так как проценты начисляется ежемесячно, то при полном погашении кредита в начале месяца, клиент все равно должен заплатить проценты за все следующие дни до дня списания.
  5. Еще один вариант обмана может быть связан со страхованием. Заведомо банки предлагают «свой» ограниченный список страховых компаний, при использовании которых клиент в перспективе переплачивает, не имея возможности выбрать.

Потенциальным ипотечным заёмщикам следует понимать, что банку невозможно обмануть заемщика, ведь вся его деятельность регулируется законодательством, и у него просто нет инструментов для того, чтобы это сделать. Следовательно, все вышеперечисленные примеры, по законодательству не являются обманом и относятся к случаям, когда заемщик невнимательно ознакомился с договором либо переоценил свои силы и взял, например, валютную ипотеку при том, что доход у него исключительно в рублях.

Как избежать обмана?

Чтобы избежать обмана с ипотекой, клиентам стоит просто задать (желательно в Email переписке) уточняющие вопросы: про цену квартиры, которая будет указана в договоре долевого участия в строительстве, ставки и срока, которые будут прописаны в кредитном договоре. Эксперты Капитал-Выкуп подчеркивают, что порядочный застройщик без всяких сомнений может предоставить такую информацию, не испугавшись переписки.

В первую очередь необходимо попросить менеджера распечатать график платежей с разбивкой ежемесячных взносов на тело кредита и процентов (можно будет увидеть реальную переплату). Кроме того, стоит заранее ознакомится с возможностью досрочного (частичного/полного) погашения (присутствуют ли комиссии и мораторий), посмотреть какие штрафные санкции предусмотрены за просрочку ежемесячных платежей и неоплату страховки.

Всегда помните, что если Вам предлагают ипотеку по низкой ставке, нужно не бросаться на громкую рекламу, а внимательно изучать все условия договора, в том числе размер комиссии, возможные переплаты. Вообще стоит проводить расчеты по ипотечным программам в разных банках, чтобы сравнить условия и выбрать максимально удобные для себя.

В первую очередь, при выборе того или иного кредитного предложения, необходимо обратить внимание на эффективную процентную ставку, которую банки обязаны декларировать, а также на возможные дополнительные платежи.

С учетом нестабильности курсов валют, в настоящее время лучше отказаться от возможности приобретения квартиры по валютному кредиту, невзирая на привлекательные ставки.

Подводя итог можно отметить, что обман со стороны застройщика - явление крайне редкое. Однако стоит внимательно подойти к этому вопросу, не бросаться на громкую рекламу и внимательно изучить все условия договора. Эксперты Капитал-Выкуп отмечают, что варианты ипотеки - 0% все-таки существуют, но в 99% случаев бесплатная ипотека – это всего лишь маркетинговый ход, позволяющий привлечь немало клиентов.

Автор: Капитал-Выкуп